隨州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

第一條??為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省價(jià)格條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。

第二條? 本細(xì)則適用于隨州市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為。

第三條? 本細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

第四條? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開(kāi)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)價(jià)相符的原則。

第五條? 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。

市城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住建（房產(chǎn)）部門(mén)監(jiān)督管理，各縣、市、區(qū)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)住建（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)按照各自管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第六條??物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，其價(jià)格由物業(yè)管理協(xié)會(huì)向價(jià)格主管部門(mén)提出申請(qǐng)，價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住建（房產(chǎn)）部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定定價(jià)權(quán)限和程序制定相應(yīng)的價(jià)格，并向社會(huì)公布。

各建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)依法公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在政府價(jià)格部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與業(yè)主約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合同。

依法成立業(yè)主委員會(huì)之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

第七條? 實(shí)行政府定價(jià)的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，采取分等級(jí)方式，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，各住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)以住建（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)核定的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn)。服務(wù)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)達(dá)不到等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行整改，整改仍不達(dá)標(biāo)的，經(jīng)住建（房產(chǎn)）部門(mén)認(rèn)定，作降低等級(jí)處理。

第八條??實(shí)行政府定價(jià)的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府定價(jià)范圍內(nèi)，按照住建（房產(chǎn)）、價(jià)格部門(mén)核定的服務(wù)等級(jí)，由物業(yè)服務(wù)公司報(bào)住建（房產(chǎn)）、價(jià)格部門(mén)備案，待住建（房產(chǎn)）、價(jià)格部門(mén)簽字蓋章后執(zhí)行。

第九條? 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會(huì)按照公平、公正、公開(kāi)原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意。

第十條? 實(shí)行政府定價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本，法定稅金和利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用（含共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及公共服務(wù)所產(chǎn)出的水、電等公共能耗費(fèi)用）；二次加壓另行計(jì)費(fèi)收取；

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域（樓道）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

9、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等按規(guī)定應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支的費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條? 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日，或已納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照價(jià)格主管部門(mén)和住建（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，?以建筑面積為計(jì)價(jià)單位，按月計(jì)費(fèi)。也可按月、季度、半年或年交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

房屋交付后在一年內(nèi)未入住、未使用的物業(yè)，空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納。

第十二條? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車(chē)庫(kù)（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車(chē)需求，商品房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)制定車(chē)庫(kù)（位）租售方案，明確車(chē)庫(kù)（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格、價(jià)格有效期等，并按規(guī)定報(bào)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門(mén)備案。

建設(shè)單位應(yīng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置公示已備案的車(chē)庫(kù)（位）租售方案，不得以不公平的高價(jià)租售或者與商品住房等捆綁租售車(chē)庫(kù)（位）。

對(duì)于公眾投訴頻繁、矛盾突出的車(chē)庫(kù)（位）租售價(jià)格，當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展成本調(diào)查，通過(guò)公開(kāi)成本調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)督促建設(shè)單位合理確定價(jià)格。對(duì)成本調(diào)查證實(shí)租售價(jià)格過(guò)高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理。

第十三條? 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他公共場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車(chē)費(fèi)，但其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或專(zhuān)有部分占用建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車(chē)輛停車(chē)費(fèi)，并定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公布收支情況。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。

對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)（租賃）的車(chē)庫(kù)、車(chē)位不得收取停車(chē)費(fèi)，但可收取車(chē)庫(kù)、車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

對(duì)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共（規(guī)劃配套建設(shè)的）停車(chē)位內(nèi)停放車(chē)輛的停放服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主）協(xié)商并簽訂服務(wù)合同。

第十四條? 對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)域內(nèi)的下列車(chē)輛，應(yīng)當(dāng)免收停車(chē)費(fèi)。

（一）執(zhí)行任務(wù)的軍車(chē)、警車(chē)、消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、救災(zāi)搶險(xiǎn)車(chē)、郵（快）遞車(chē)、環(huán)衛(wèi)車(chē)、市政設(shè)施維護(hù)維修車(chē)，殯葬車(chē)；

（二）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免費(fèi)的車(chē)輛，如肢殘人駕駛的專(zhuān)用代步車(chē)輛等。

（三）臨時(shí)停車(chē)不超過(guò)30分鐘的車(chē)輛；

（四）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車(chē)輛。

第十五條??利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。

物業(yè)服務(wù)主體代為收取、保管前款經(jīng)營(yíng)收益，可以按合同約定提取勞務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入與使用支出情況，業(yè)主共用部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及支出情況，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，并適時(shí)審計(jì)，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十六條? 業(yè)主對(duì)其房屋進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝飾企業(yè)）收取裝修保證金，主要用于裝修過(guò)程出現(xiàn)破壞公共部位及設(shè)施需要修復(fù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，但裝修保證金收取標(biāo)準(zhǔn)及如何賠償，退還時(shí)間等，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或裝飾企業(yè)）協(xié)商并簽訂合同。

裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商并簽訂合同。

除此之外，與裝修有關(guān)的其它費(fèi)用一律不得收取。

第十七條? 實(shí)行出入證（卡）管理的住宅小區(qū)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車(chē)輛識(shí)別卡每車(chē)一張。業(yè)主在免費(fèi)配備數(shù)量之外另行增購(gòu)，或因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。

第十八條? 對(duì)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供維護(hù)安裝等臨時(shí)性服務(wù)的外來(lái)人員、車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)主體等不得收取任何費(fèi)用。確因?qū)嵭谐鋈胱C（卡）管理的需要，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取押金，并在退證（卡）時(shí)全額退還。

第十九條??物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

對(duì)于未抄表到戶的住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)（管理）區(qū)域，供水、供電總分表之間的正常供水、供電損耗，可按最高不超過(guò)總表計(jì)量數(shù)的8%（供水）、7%（供電），計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

二次加壓供水費(fèi)用應(yīng)實(shí)行據(jù)實(shí)分?jǐn)傇瓌t，并將分?jǐn)傎M(fèi)用詳細(xì)清單在服務(wù)區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。

第二十條? 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不得以任何理由拒絕交納，未按約定交納的，物業(yè)服務(wù)主體可依法追繳。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)合同，亂收費(fèi)，業(yè)主或物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十一條? 物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)。

第二十二條? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范收費(fèi)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第二十三條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)投訴電話等，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十四條? 住建（房產(chǎn)）部門(mén)應(yīng)完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，健全物業(yè)服務(wù)主體考核和使用評(píng)價(jià)體系，引導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)主體依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；建立健全物業(yè)服務(wù)法律、法規(guī)、政策、信息等咨詢(xún)服務(wù)制度和爭(zhēng)議調(diào)解機(jī)制，為業(yè)主、物業(yè)服務(wù)主體等提供相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)，或者依法依規(guī)組織調(diào)解、處理物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議。

第二十五條??價(jià)格主管部門(mén)和住建（房產(chǎn)）主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)行為監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)主體違反物業(yè)管理法規(guī)和價(jià)格法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定的，由價(jià)格主管部門(mén)、住建（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)按照職能分工，分別依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

第二十六條??縣、市、區(qū)可依據(jù)本細(xì)則并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定本地具體實(shí)施辦法及住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，并報(bào)市物價(jià)局和市住建（房產(chǎn)）委。

第二十七條? 本細(xì)則由市價(jià)格主管部門(mén)、市住建（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條? 本細(xì)則自2018年6月1日起執(zhí)行。

關(guān)于印發(fā)《隨州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知

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（以上文件內(nèi)容來(lái)自“隨州政府網(wǎng)”）