如是金融研究院院長(zhǎng)管清友日前接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，未來樓市調(diào)控會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)新特點(diǎn)：一是全面化，從新房到二手房，從保障房到學(xué)區(qū)房，從買房到租房，與房地產(chǎn)相關(guān)的監(jiān)管政策會(huì)全面覆蓋。二是精準(zhǔn)化，各地因城施策，房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等問題都會(huì)重點(diǎn)整治，不留死角。三是常態(tài)化，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)成為常態(tài)，很難發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

預(yù)計(jì)后續(xù)二手房成交參考價(jià)或核驗(yàn)價(jià)機(jī)制會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)圍，特別是二手房?jī)r(jià)格和地價(jià)增長(zhǎng)過快、一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的城市有可能跟進(jìn)。

記者 焦源源

樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí)

中國證券報(bào)：近期，從中央到地方針對(duì)樓市調(diào)控出臺(tái)一系列措施，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)有何深意？監(jiān)管層對(duì)樓市的調(diào)控呈現(xiàn)出哪些新特點(diǎn)？

管清友：2021年以來，樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí)，從中央到地方，一系列措施相繼出臺(tái)，累計(jì)超過320次，遠(yuǎn)超往年同期。在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)加大樓市調(diào)控力度，我認(rèn)為主要出于兩方面考慮：

一是地產(chǎn)去金融化避免資產(chǎn)泡沫造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。過去十幾年，部分房地產(chǎn)公司呈現(xiàn)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，在快速發(fā)展的過程中積累了不少風(fēng)險(xiǎn)，特別是部分核心城市高房?jī)r(jià)、資產(chǎn)泡沫化問題備受關(guān)注。所以去年以來，樓市被多次點(diǎn)名，隨著房企融資“三道紅線”和房貸管理“兩道紅線”相繼落地，房地產(chǎn)去金融化進(jìn)程正式開啟，逐漸從金融業(yè)向制造業(yè)回歸。今年以來房地產(chǎn)金融監(jiān)管更加嚴(yán)格，嚴(yán)控首付資金來源，提高首付比例，上調(diào)房貸利率，房地產(chǎn)去金融化進(jìn)程明顯加速。

二是穩(wěn)房?jī)r(jià)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，促進(jìn)相關(guān)社會(huì)政策實(shí)施。穩(wěn)房?jī)r(jià)關(guān)乎民生，關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)乎人口可持續(xù)增長(zhǎng)。例如，我們很明顯地感受到，當(dāng)前“三孩”政策推進(jìn)的速度之快可以說是前所未有。5月七普人口數(shù)據(jù)公布，6月“三孩”政策實(shí)施，7月一系列生育支持政策集中出臺(tái)，可見中央促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決心。作為相關(guān)配套政策，樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí)和嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作是大勢(shì)所趨。

我認(rèn)為，未來監(jiān)管層對(duì)樓市的調(diào)控會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)新特點(diǎn)：

一是全面化。從新房到二手房，從保障房到學(xué)區(qū)房，從買房到租房，與房地產(chǎn)相關(guān)的監(jiān)管政策會(huì)全面覆蓋。

二是精準(zhǔn)化。各地因城施策，房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等問題都會(huì)重點(diǎn)整治，不留死角。

三是常態(tài)化。過去房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要工具，呈現(xiàn)周期性特點(diǎn)，現(xiàn)在明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，在房住不炒的主基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)成為常態(tài)，很難發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行

中國證券報(bào)：住建部等八部門近日表示力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。如何理解“秩序明顯好轉(zhuǎn)”的表述？

管清友：“秩序明顯好轉(zhuǎn)”主要是指維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，既不能大漲也不能大跌，未來“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)的主基調(diào)。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅太大都會(huì)被約談。

今年已有18個(gè)城市被約談，近期銀川、徐州、金華、泉州、惠州五城因新房?jī)r(jià)格和地價(jià)增長(zhǎng)過快被住建部緊急約談，并將這5城納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

當(dāng)然也不能大幅降價(jià)，最近就有房企因定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格、涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)被舉報(bào)。下一步預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市將繼續(xù)實(shí)行新房限價(jià)政策，通過“兩集中”供地模式，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，從拿地到銷售，形成閉環(huán)，直接鎖定了未來新房?jī)r(jià)格，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

熱點(diǎn)城市二手房樓盤指導(dǎo)價(jià)格或者核驗(yàn)價(jià)是大勢(shì)所趨，通過加強(qiáng)二手房市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管，避免掛牌價(jià)虛高，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作，有助于引導(dǎo)樓市逐步回歸理性。當(dāng)然在此過程中，城市分化也會(huì)更明顯。

另外，加快發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問題，也是“秩序明顯好轉(zhuǎn)”的重要一環(huán)。

中國證券報(bào)：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交參考價(jià)，該機(jī)制是否會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)圍，會(huì)如何擴(kuò)圍？

管清友：二手房成交參考價(jià)或核驗(yàn)價(jià)，主要是為了整頓掛牌價(jià)虛高亂象，也有穩(wěn)房?jī)r(jià)的功能。多城開始實(shí)施二手房成交參考價(jià)或核驗(yàn)價(jià)，房管局會(huì)以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，從源頭上對(duì)每套二手房房源掛牌價(jià)格進(jìn)行審查，沒有通過審查的不能對(duì)外公布。也就是說賣方不能隨意掛高價(jià)，即使買賣雙方私下協(xié)商好，網(wǎng)簽放款也得按照官方認(rèn)可的價(jià)格放款，多出的部分買方不可貸款，只能提高首付比例。

二手房成交參考價(jià)和核驗(yàn)價(jià)可以使掛牌出來的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)靠譜，能夠合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。而且銀行根據(jù)二手房成交參考價(jià)和核驗(yàn)價(jià)放款，可適當(dāng)降杠桿，削弱房產(chǎn)的金融屬性。

預(yù)計(jì)后續(xù)二手房成交參考價(jià)或核驗(yàn)價(jià)機(jī)制會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)圍，特別是那些二手房?jī)r(jià)格和地價(jià)增長(zhǎng)過快、新房和二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的城市。

中國證券報(bào)：日前召開的中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，釋放了什么政策信號(hào)？

管清友：7月30日中央政治局會(huì)議在部署下半年工作時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)提出了兩點(diǎn)工作思路：一是堅(jiān)持“房住不炒”，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，表明即使下半年經(jīng)濟(jì)存在下行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)放松；二是加快發(fā)展租賃住房，加大政策保障房建設(shè)，并特別提到了關(guān)于租賃住房的用地、稅收的支持。這意味著，不僅會(huì)在“雙集中”供地中加大對(duì)保障性租賃住房的土地供應(yīng)，還會(huì)對(duì)參與保障性租賃住房建設(shè)的房企，實(shí)行減稅、免稅等稅收優(yōu)惠，提高房企參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性，加大保障性租賃住房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題。

城市間分化會(huì)越來越明顯

中國證券報(bào)：在當(dāng)前調(diào)控趨緊的背景下，下半年樓市將呈現(xiàn)哪些趨勢(shì)？

管清友：下半年樓市有五大趨勢(shì)值得關(guān)注：一是房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)升級(jí)。二是一線和二線城市房?jī)r(jià)增速邊際放緩，市場(chǎng)逐漸降溫，不少三四線城市房?jī)r(jià)有下行壓力，特別是人口流出、產(chǎn)業(yè)匱乏的收縮性城市，城市間分化會(huì)越來越明顯。三是房貸利率或有所上行，銀行房貸額度越來越緊張，對(duì)于熱點(diǎn)城市，相當(dāng)于變相提高首付比例，加大購房難度。四是房企去杠桿還在繼續(xù)，一部分房企可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。新開工增速放緩，竣工增速繼續(xù)提速，房企加快回籠資金。五是學(xué)區(qū)房仍是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，教育改革持續(xù)深化。

中央政治局會(huì)議對(duì)下半年貨幣政策的定調(diào)是穩(wěn)健，貨幣環(huán)境將總體松緊適度，可能有微調(diào)，但不會(huì)轉(zhuǎn)向。雖然提到了“宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)”，但也明確保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，也就是貨幣政策整體不會(huì)有太大變化，最多是微調(diào)。年內(nèi)降息的可能性不會(huì)太大，即使降息也會(huì)是不對(duì)等降息，盡量將房地產(chǎn)隔離在寬松貨幣環(huán)境的受益范圍之外。

雖然房貸利率之錨的5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月沒有變動(dòng)了，但近期深圳、寧波、杭州、上海等城市接連上調(diào)加點(diǎn)數(shù)，房貸利率悄然上調(diào)，樓市加息潮已至。不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。對(duì)房貸進(jìn)行集中管理后，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴(yán)格，首付資金證明、社保證明等都有嚴(yán)格要求。而且放款周期變長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市平均放款時(shí)間從1個(gè)月至2個(gè)月延長(zhǎng)至3個(gè)月至6個(gè)月。

中國證券報(bào)：今年以來，A股市場(chǎng)地產(chǎn)相關(guān)板塊調(diào)整較多，后市會(huì)如何演繹？

管清友：從中長(zhǎng)期來看，中國將開啟科技創(chuàng)新的新時(shí)代，科技成長(zhǎng)行業(yè)景氣度回升，前景可期，投資性價(jià)比更高。地產(chǎn)股的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

短期來看，A股市場(chǎng)年內(nèi)有階段性和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，投資者要輕指數(shù)重結(jié)構(gòu)。2020年地產(chǎn)股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地產(chǎn)股估值已跌至十年低點(diǎn)，估值空間修復(fù)可期。年內(nèi)地產(chǎn)股繼續(xù)大幅下行的空間有限，具有較高的安全墊，是較好的防守型投資選擇。如果股市出現(xiàn)高低切換，地產(chǎn)股可能會(huì)有階段性、結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。