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統計局數據顯示，2021年一季度全國平均房價妥妥進入“萬元大關”：10865元/平，較2017年7614元/平，足足上漲了近40%。這意味著如果4年前你沒買房，現在手里握著的購房款，所能購買的面積又小了很多。本來能購買三室一廳，現在可能只能買兩室一廳了。

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圖源網絡

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截止到今天，本輪“房住不炒”調控已經持續了4年半有余，全國絕大多數城市的房價也逐漸步入穩定階段。但不得不說，有些城市的買房難度只增不減。尤其值得一提的是，短短4年時間，全國130多個三四線城市房價平均漲幅高達50%以上。

看到這里，很多人可能已經徹底醒悟了：我們一直深信不疑的“房住不炒”調控，原來并不等于“房價不漲”。但即便有了這層認識，恐怕很多人也已經錯過了“最好的”買房時機了。

當然，如果家庭條件比較好，而且當下正有購房的打算，我們還是建議早點行動，尤其是國家9大城市圈、城市群核心城市，房價未來上漲的壓力依然在：今年一季度GDP同比增長18.3%，創50年來新高，無論怎么看這對于房地產行業來說都是莫大的“好消息”——接下來房價即便不漲，但也很難掉頭下跌。晚買房或意味著成本支出更大，且買房時的選擇更少。

我們強調過很多次，在買房問題上，“選擇大于努力”的定律同樣適用：買到升值潛力大的好房子，比自己辛辛苦苦掙錢要有用得多，而且好房子不僅升值空間大，最主要的是居住舒適度也高。

買房是每個人一生中的頭等大事，而且大部分人可能一輩子只有一次選擇機會，所以會挑選合適的“好房子”就顯得尤為重要。但現實中很多人都是首次購房的“小白”，具體該如何挑選房子呢？我們總結了買房“3大原則”，也稱為“7字真言”：買邊、買南、不買二，按照這個思路來選房，基本上不會買到差房子：

1、買邊：購買邊戶的房子

樓層的選擇，我們就不單獨列出來說，因為每個人對好樓層的定義不同，只是需要提醒的是，如果經濟條件允許，買房時盡量選擇中間樓層，同時記住腰線層、槽鋼層、設備層的房子統統不要。

現在的住宅設計一般都是兩種類型：低密度洋房，一梯兩戶；高層住宅，兩梯四戶。當然還有一些是兩梯六戶，但市場占有率不高。不管是一梯兩戶，還是兩梯四戶的住宅，都涉及到中間戶和邊戶。那么買邊還是中呢？根據售樓顧問和建筑學家的經驗，邊戶的市場受歡迎程度遠高于中間戶，一棟樓一般最先賣掉的就是邊戶。而且東邊戶比西邊戶更吃香。

邊戶為什么好？其一、旁邊沒有住戶，所以它的一側的采光和通風必然要好于中間戶；其二、邊戶房型一般更方正，符合南北通透的設計理念，而且住宅內部使用率較高；其三、噪音和隱私方面也好于中間戶。中間戶緊鄰電梯、消防通道和步行樓道，可能產生一定的噪音，而且電梯間經常有人走動，安全性也比較差。

也有人說邊戶存在漏水和保溫層脫落的缺點，5年、10年前確實如此，但隨著保溫和防水技術工藝的不斷提高，商品房外墻保溫和防水已經不需要太擔心了。尤其是一些知名房企，更是比較注重對外墻質量的把控。但是不排除有些中小房企或者是回遷房小區偷工減料，防水質量差或者干脆不做防水，這另當別論。

2、買南：購買臥室和客廳都朝南的房子

樓層和中邊戶選擇的問題已經解決，接下來就是如何選擇戶型。戶型的重要性絕對不能忽視，因為你可能在這套房子里住幾十年，好的戶型讓人越住越喜歡，不好的戶型，很多人拿房第一天就會后悔，這絕不是危言聳聽。

市場上商品房戶型千奇百怪，甚至馬桶、褲衩、鐮刀等奇葩戶型都被發明出來了。那么買房時到底該如何選擇戶型呢，其實就一個原則：戶型方正的基礎上，一定要購買臥室和客廳都朝南的房子。

這種戶型的房子有很明顯的好處：第一、采光和通風都有保障，如果戶型比較方正，而且是邊戶，即使是低樓層光照和通風都也會不錯。采光好，曬被子、曬衣服才會干得快，尤其是冬天，陽光強度本來就不夠，如果客廳采光再差點，洗一次衣服可能要一周才能晾干。特別是南方回南天，房子采光充足簡直就是最大的幸福；第二、市場認可度高，尤其是女性和老人，更喜歡這種戶型。我們業內也有句至理名言，好戶型的房子好過好樓層。換言之，碰到臥室和客廳都朝南的好房子，可以不一定非要糾結樓層。一定程度上還可以節省不少購房款。

3、不買二：不買郊區房、小開發商樓盤

上面是從樓層、戶型、位置方面進行分析，教大家識別出房子本身的優缺點，以及房子的市場認可度。那么接下來我們將詳細教大家避開三類有坑的房子，這類房子屬于買完后悔型+無保障的房子。

①遠郊房為什么不建議買？原因也是三個：其一、遠郊房通常都是開發商搞出來的新概念，尤其在三四線城市，開發商在遠郊拿地非常便宜，為了賣高價，為了吸引購房者，通常會夸大宣傳，有的開發商喜歡在商場、學校、醫院等配套上開“空頭支票”。購房者很難分辨真偽，容易掉坑；其二、遠郊通常都是地方不愿意發展的區域，即便前期規劃非常理想，但落地兌現的時候比較困難，因為涉及到巨額資金投資，地方有時候都會更改規劃。事實上，很多遠郊房也都出現過，地鐵規劃未通過，臨時改線路，規劃的商場、醫院等改地址等情況；其三、遠郊房人氣差，這也是配套跟不上的原因之一。尤其是土地賣完之后，地方發展郊區的可能性更低。所以對于遠郊房，購買時一定要慎重，千萬不能因為價格低就盲目跟風購買；

②不購買小開發商樓盤。這個不需要過多解釋大家也都能理解，隨著調控不斷深化，尤其是國家日益收緊金融政策，中小開發商的融資償債能力進一步下降。這對于本就回款吃力的中小房企來說，無異于雪上加霜。尤其是很多地級市小開發商，資金周轉壓力巨大。從2016年至今，全國各地“爛尾樓”不斷，尤其是河南、四川、安徽三省，位居爛尾樓數量排行榜前三。

我們絕大多數人買房是為了解決一家老小的居住問題，而且基本上購買一套房子是掏空了一大家子的積蓄，所以堅決要對自己負責：不購買小開發商開發的樓盤。事實上，這兩年隨著金融政策的收緊，有些巨頭房企也開始撐不住了，甚至有年銷售額高達千億的房企深陷“破產倒閉”漩渦。所以要想穩當，買房時千萬不能貪圖小開發商房子的便宜。一句話，遠離小開發商，只選資金實力強的大開發商。

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買房學問雖然多，但買房時牢記“3大原則”，也就是買邊、買南、不買二“7字真言”，基本上不會買到差房子：居住舒適，性價比高，而且受市場歡迎。

來源：寧波樓市情報

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