2021上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集，信貸政策收緊，購(gòu)房政策調(diào)整頻繁，但熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲仍是主流。隨著調(diào)控深入，房?jī)r(jià)漲幅逐漸被抑制，特別是一線城市二手房市場(chǎng)降幅明顯。

　　關(guān)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，專(zhuān)家對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，二手房?jī)r(jià)漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)，未來(lái)樓市成交將逐漸趨向平穩(wěn)。

　　上半年二手房市場(chǎng)管控措施密集 預(yù)計(jì)未來(lái)二手房?jī)r(jià)降幅持續(xù)市場(chǎng)回歸常態(tài)

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過(guò)234次。其中，二手房市場(chǎng)管控措施也密集出臺(tái)。

　　今年2月，深圳發(fā)布二手房參考價(jià)機(jī)制。3月，北京海淀嚴(yán)懲“炒作”學(xué)區(qū)房，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。一線城市帶頭示范后，二線城市緊跟步伐。到4月，合肥二手房限購(gòu)、西安二手房限售，5月成都正式發(fā)布二手房參考價(jià)政策。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市1月份二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%；2月份二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.1%；3月上漲1.0%；4月上漲0.8%；5月上漲0.6%。一線城市二手房?jī)r(jià)漲幅回落明顯。

　　易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，實(shí)際上一線城市政策管控非常嚴(yán)厲，此前查處深房理等炒房團(tuán)對(duì)市場(chǎng)形成了一定的震懾力。后續(xù)新房集中供應(yīng)，二手房市場(chǎng)隨之降溫。

　　“二手房?jī)r(jià)還在漲，但漲幅在放緩，預(yù)計(jì)下半年二手房?jī)r(jià)降幅仍將持續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過(guò)去幾個(gè)月，特別是一季度二手房?jī)r(jià)暴漲，其實(shí)是一種不正常的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就不應(yīng)該暴漲，二手房?jī)r(jià)漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)。

　　不僅有政策調(diào)控，二手房市場(chǎng)近日也頻傳房貸收緊甚至停貸的消息。

　　據(jù)媒體報(bào)道，深圳、東莞、南京均出現(xiàn)二手房貸額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等多個(gè)城市傳出額度用完，被迫“停貸”的風(fēng)聲。

　　張大偉認(rèn)為，目前來(lái)看，南方城市房貸明顯收緊，收緊的原因是房貸不夠用。二手房成交量加大，使得原本已經(jīng)供應(yīng)很多的房貸不夠用。

　　張大偉指出，本質(zhì)還是因?yàn)闃鞘羞^(guò)熱，2020年包括今年一季度在內(nèi)信貸超發(fā)，房貸本身處于歷史高位并且同期上漲幅度非常明顯，但是整個(gè)樓市成交金額過(guò)大，信貸供給不夠，變相使得房貸不夠用，即房貸收緊，因此市場(chǎng)結(jié)果就是房?jī)r(jià)還在漲，但是漲幅在減小。房貸供應(yīng)量不夠就抑制市場(chǎng)成交，后續(xù)二手房樓市成交還是會(huì)逐漸向平穩(wěn)方向發(fā)展。

　　土地市場(chǎng)上半年“量跌價(jià)漲” 首批“雙集中”供地存降溫效應(yīng)

　　據(jù)中指研究院2021年上半年土地市場(chǎng)報(bào)告，2021年上半年，全國(guó)300城市土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量減少6%，成交量減少9%，成交均價(jià)上漲21%，溢價(jià)率上升1個(gè)百分點(diǎn)，前六個(gè)月出讓金總額2.83萬(wàn)億元，同比上漲8%，住宅用地供應(yīng)量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地節(jié)奏放緩，上半年總體上出現(xiàn)出量跌價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。

　　今年2月開(kāi)始，北上廣深等22個(gè)城市逐步試點(diǎn)“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。截止到6月26日，22城中除武漢外的21城均已完成第一輪集中土拍。

　　中指研究院認(rèn)為，“供地兩集中”政策將有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、降低土地競(jìng)拍熱度，引導(dǎo)市場(chǎng)合理回歸，對(duì)于平抑溢價(jià)率有積極作用。有助于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

　　但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，首批雙集中供地結(jié)束后，土地?zé)岫炔粶p，溢價(jià)率也較去年上升。具體來(lái)看，對(duì)比22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價(jià)平均樓面價(jià)上漲了15%。從溢價(jià)率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)要客觀看待此類(lèi)溢價(jià)率。首先土地供應(yīng)增多，客觀上拿地機(jī)會(huì)多，所以溢價(jià)率相對(duì)來(lái)說(shuō)是會(huì)有所把控的；其次，土地溢價(jià)率本身也受供地的影響，部分地塊比較熱，和土地位于市區(qū)等因素有關(guān)。

　　“首批雙集中供地實(shí)際上還是有降溫效應(yīng)的，各地土地方面有限地價(jià)等各類(lèi)約束，客觀上也使得房企拿地理性，基本上還是吻合‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’政策導(dǎo)向的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　房地產(chǎn)稅下半年會(huì)推進(jìn)？ 專(zhuān)家：未來(lái)將會(huì)漸進(jìn)推進(jìn) 短期內(nèi)落地可能性不大

　　5月11日，財(cái)政部等四部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)。座談會(huì)提出要聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“談稅色變”現(xiàn)象實(shí)際存在。有關(guān)房地產(chǎn)稅法的任何新進(jìn)展，都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的討論。而此次財(cái)政部等四部門(mén)齊聚召開(kāi)座談會(huì)是否意味著“房地產(chǎn)稅法”將要推出？對(duì)未來(lái)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么具體影響？

　　“房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，未來(lái)幾年肯定會(huì)逐漸的推進(jìn)，但是短期來(lái)看，落地的可能性不大，起碼兩三年內(nèi)不用把‘房地產(chǎn)稅’當(dāng)成一個(gè)干擾市場(chǎng)影響市場(chǎng)的指標(biāo)。” 張大偉在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示：“從此次座談會(huì)可以看出，房地產(chǎn)稅將來(lái)肯定會(huì)落地，但不會(huì)是近期的事。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅有大城市先行試點(diǎn)的可能。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅客觀上有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。而此次首次提及“改革試點(diǎn)工作”，有很強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)意義。并且從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控思路看，大城市先行試點(diǎn)的可能性最大。

　　若房地產(chǎn)稅持續(xù)推進(jìn)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，住房持有成本增加，會(huì)使得一手房認(rèn)購(gòu)意愿淡化，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)下降或漲幅收窄；二手房房東也會(huì)因?yàn)闈撛谑找鏈p少而拋售房產(chǎn)，促使市場(chǎng)上流通的二手房增多，壓低房?jī)r(jià)；從房企拿地方面看，客觀上會(huì)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)移到其他地級(jí)市或弱省會(huì)城市，減少大城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度；最后，隨著市場(chǎng)上購(gòu)房市場(chǎng)熱度減少和存量房源的增加，客觀上也會(huì)使得租賃市場(chǎng)的壓力減少，進(jìn)而促使租金下降。