【經(jīng)濟(jì)觀察】房貸踩“剎車”，對(duì)房價(jià)影響幾何？

近日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款劃出了2條紅線，一條是房地產(chǎn)貸款占比上限，一條是個(gè)人住房貸款占比上限。前者主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，限制銀行資金過度流向開發(fā)商，而后者和購房者個(gè)人息息相關(guān)。

針對(duì)房地產(chǎn)貸款問題，中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在2020年11月發(fā)表的《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中指出，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。

公開數(shù)據(jù)也顯示，我國個(gè)人住房貸款的余額從2015年6月開始迎來高速增長，并在此后2年中維持高速增長，按揭貸款在總貸款的比重也隨之增加。盡管2017年以后，政策主張“房住不炒”，各地針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控手段不斷介入，人民銀行也督促各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)住房貸款差別化政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)。個(gè)人住房貸款的總體增速慢了下來，但逐年累積的基數(shù)使得按揭貸款在人民幣各項(xiàng)貸款中的占比仍然保持攀升。

央行和銀保監(jiān)會(huì)設(shè)置房貸紅線，會(huì)對(duì)房價(jià)帶來影響嗎？有業(yè)內(nèi)人士稱，國內(nèi)房價(jià)的走勢和銀行住房貸款有非常密切的聯(lián)系，房價(jià)上漲很大程度上依靠房貸增速來支撐。從過去10年的房價(jià)走勢來看，房價(jià)大漲的周期之內(nèi)，基本上都伴隨著房貸大增。反之，房價(jià)低迷的時(shí)候，房貸增速也會(huì)明顯放緩。隨著“房住不炒”政策貫徹落實(shí)，國內(nèi)房價(jià)漲幅趨緩，加之房貸增速回落，房價(jià)上漲或?qū)⑹ブ匾巍?/p>

還有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款余額占比設(shè)立上限，銀行未來房地產(chǎn)貸款占比上升空間有限。與2020年8月對(duì)房企資金的“三道紅線”相比，本次是給資金供給端做收緊。供給端的收緊也會(huì)直接影響到房企加杠桿的能力。此次調(diào)控手段與此前的調(diào)控政策雖說形式不盡相同，但核心始終是圍繞“限購限貸”進(jìn)行。從供給端和需求端同時(shí)進(jìn)行限制，與“房住不炒”的定位也相吻合。

不過，此次給銀行的房地產(chǎn)貸款設(shè)置紅線，本意并不是為了打壓房價(jià)，主要是為了預(yù)防房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)沖擊金融市場。提前將銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)限制在一定規(guī)模之內(nèi)，避免銀行貸款過度集中在房地產(chǎn)市場，避免爆發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)險(xiǎn)。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速。新的制度實(shí)施后，新增貸款資金或?qū)⒏嗟亓魅胫圃鞓I(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，有助于推動(dòng)金融資源進(jìn)一步進(jìn)入小微企業(yè)、制造業(yè)、綠色發(fā)展等國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。在金融資源有限的情況下，避免房地產(chǎn)業(yè)“虹吸效應(yīng)”，擠占過多的信貸資源。