房地產市場能否回暖、何時回暖，已經成為今年穩定經濟的最大不確定性因素。去年四季度以來，各級官員頻繁為房地產喊話，強調房地產的國民經濟支柱產業地位；金融部門針對供需兩端持續發力，超預期放開房地產各類融資通道；今年年初以來各級地方政府紛紛出臺刺激政策，將穩預期、促進住房消費列為今年經濟工作的重中之重。

經歷過一場凜冬，在諸多利好政策刺激下，房地產市場已然有了一些回暖跡象。近期央行公布了1月份社融、信貸數據，表明貨幣政策相對寬松，企業融資環境改善，但是居民信貸持續低迷，反映出居民購房意愿不足。1月份商品房銷售和房價變動數據也印證了這一點。盡管春節后部分城市市場有所回暖，但距離房地產市場全面走出困境，還需要一段時間的信心修復和更大力度的政策支持。

社融數據“開門紅”背后居民信貸疲弱

近日央行公布了2023年1月份貨幣金融和社融數據：1月末廣義貨幣（M2）余額273.81萬億元，同比增長12.6%，創下2016年年中以來最高水平。1月新增社融5.98萬億元，增速9.4%；新增人民幣貸款4.9萬億元，同比多增9227億元，刷新單月歷史新高。

廣義貨幣（M2）大幅增長，意味著市場流動性充裕，貨幣政策釋放出強烈的支持經濟增長信號。M2的高增長一方面源于積極的財政政策靠前發力，對各項投資產生了積極作用，另一方面在于居民存款大幅增加。1月住戶存款增加6.2萬億元，同比多增7900億元，反映出居民存款意愿增強，消費意愿，特別是住房消費意愿持續不振。

人民幣貸款大幅增長，主要源于2022年針對基建、制造業投資支持力度加大，以及四季度對房地產信貸支持政策初步顯效，其中基建和制造業投資是重要支撐，如保持投資對經濟的持續作用，還需房地產投資接續發力。從貸款結構上看，企事業單位中長期貸款表現強勁，占到全部新增貸款的七成，而居民部門貸款持續疲軟，僅占新增貸款的5%。1月企事業單位貸款46800億元，同比多增13200億元；居民貸款2572億元，同比少增5858億元，連續15個月出現負增長。企事業單位信貸規模對總體信貸規模構成重要支撐，而居民信貸規模大幅少增，特別是居民中長期貸款同比少增5193億元。由此可見，去年以來房貸利率的下調并未在很大程度上刺激住房消費需求，反而由于存量房貸和新增房貸之間的利差，引發了“提前還貸潮”，導致居民新增貸款規模進一步減弱。

信貸對社融增長構成主要支撐，而企業債、政府債券則成為社融增長的主要拖累。1月份企業直接融資增加2450億元，同比少增4827億元，其中企業債券同比少增4352億元。

房企融資方面，據中指院數據，1月份房企非銀融資總額508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27%。其中信用債融資297.2億元，同比基本持平；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%。1月份房企融資數據下滑一方面源于房地流動性風險對市場的影響仍未消除，房企融資仍然存在一定障礙；另一方面去年四季度出臺的房地產金融政策還需要一段時間的傳導。此外，春節假期因素也是房企融資數據下滑的重要原因。

盡管從房企融資數據上未見根本性好轉，但跌幅已經收窄，隨著“三支箭”落地，房企融資環境正在修復。海外融資方面，近期國際評級機構開始上調中資房企評級展望，海外融資有望復蘇。穆迪在一份房地產行業研報中判斷，支持性政策對開發商融資的正面影響高于對房地產需求的影響，境內債市場環境有所改善，但財力較弱的開發商的再融資壓力依然較大。股權融資方面，“第三支箭”落地后，已經有超過30家房企推出股權融資計劃，募資總額超650億元，僅萬科就定向募資150億元，成今年房企融資最大單。

樓市分化整體呈現弱復蘇

房地產市場回暖需要銷售端的支撐，從1月份以來的商品房銷售數據看，市場整體呈現弱復蘇狀態。根據Wind數據，30個大中城市2023年1月商品住宅成交870.57萬平方米，同比下降40%。如果扣除春節假期因素影響，該數據與2022年2月（春節月）相比則略有上升。由于春節期間房企推盤并不積極，加之疫情影響并未完全消退，1月份市場成交平淡也在情理之中。

根據中指院統計數據，1月份各線城市商品住宅成交量均出現不同程度下降，其中一線城市環比下降14.1%，二三線代表城市環比降幅均超40%。一線城市中上海最為堅挺，成交略有上升；深圳成交下滑最為明顯，成交面積環比下跌40%。二線城市中寧波降幅最高，環比降幅達到65.4%。

盡管成交量仍在下滑，但是從房價數據可以看出樓市開始呈現筑底企穩跡象。根據國家統計局2月16日發布的房價數據，1月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.5%轉為上漲0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月持平。

春節過后，隨著疫情影響的消退，以及各地樓市刺激政策逐漸落地顯效，一些熱點城市房地產市場出現明顯回暖。據wind數據，15個典型城市2023年春節后兩周二手房銷售面積較節前一周分別增長33.3%、44.8%，也超過了2022年12月周均成交面積；而較2022年春節后兩周分別同比增長84.2%、43.4%，已接近2021年水平。其中北京、成都兩城節后兩周二手房銷量增幅在50%以上，深圳、南京也恢復至節前平均水平。

受人口流入、經濟恢復以及樓市刺激政策影響，部分一二線城市房地產市場確實出現回暖跡象，但是也應當看到，大部分三四線城市市場仍在下探，特別是一些“保交樓”任務中、庫存壓力較大的城市，市場預期還遠沒有得到修復，房地產市場總體呈現分化格局和弱復蘇狀態，不同城市、不同區域甚至不同項目間分化嚴重，居民對住房消費偏弱的預期沒有根本好轉。從1月份房價數據分析，一線城市和部分強二線城市一季度有望觸底企穩，在這些城市帶動下，其他二線城市和熱點三線城市有望跟進回暖，但需要更大力度的政策支持。

需求端政策精準發力是關鍵

隨著房企融資環境的逐步好轉，如何釋放合理住房需求成為房地產市場回暖的關鍵因素。2022年全國各地樓市需求端政策層出不窮，內容包括優化限購、限貸，解除限售、限價，降低首付比例，降低房貸利率，購房補貼，放松落戶限制，生育與住房政策掛鉤，一二手房聯動等，但仍然難以阻擋市場下滑態勢。2022年全年商品房銷售面積下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；銷售金額下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。

與歷史上前幾次房地產市場調整（例如2008年、2014年）相比，本輪市場調整有著深層次原因：一是受人口因素、城鎮化進程、市場供應等因素影響，供需發生根本轉變，市場趨于飽和，剛性需求減弱；二是房價上漲與居民收入相背離，高企的房價導致剛需購買力不足；三是在“房住不炒”調控基調之下，嚴厲的調控政策將投資、投機需求擠出市場；四是近年來房企暴雷、項目爛尾事件頻發造成購房者對項目交付產生擔憂，市場信心受挫。基于上述分析，房地產市場回暖必須從需求端精準發力，提振信心，優化調整樓市限制性措施，降低購房門檻和交易成本，最大限度滿足剛性需求、改善性需求。

年初住建部部長倪虹在接受媒體采訪時表示，2023年，將堅持因城施策、精準施策，提振市場信心。對購買第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率該降的都要降下來。對購買第二套住房的要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策的支持。

年初以來，已經有近30個城市調整了首套房貸利率，優化限購、降低首付、補貼稅費等政策也成為各地優化樓市需求端政策的主要方式。例如2月16日惠州發布優化房地產調控政策，樓市限售3年變1年；2月7日四川提出優化住房限購、限售、二套房認定標準，動態調整首套房貸款利率下限等；貴陽提出將推行“認貸不認房”，首套房貸款首付比例降至20%。

根據目前市場形勢和存在的問題，結合各地出臺的樓市政策，我們認為釋放合理住房需求還有一定的政策空間。對于一線城市和人口流入明顯的熱點二線城市，要密切關注庫存、房價變化，適度加大市場供給，避免過度刺激政策引發新一輪房價上漲；對于市場持續低迷、庫存壓力較大的城市，則要進一步優化調整刺激政策，釋放住房消費需求。具體可歸納為以下幾個方面：

一是降低購房門檻和交易成本。包括適當放松限購、限售，放松二套房認定標準；降低房貸利率，延長貸款年限，降低二套房首付比例，降低交易稅費；對低收入人群、特殊人群購房給予住房補貼支持；降低存量房交易稅費，簡化交易手續，允許“帶押過戶”。

二是解除限價政策，除帶有保障性質的住房外，對純商品住房允許企業根據市場情況合理確定市場價格，允許企業采取合理的降價促銷手段。

三是加大保障性租賃住房、長租房建設籌集力度，鼓勵地方政府平臺或企業收購市場上過剩房源，或打包收購、改造爛尾樓作為保障性租賃住房或長租房，鼓勵有條件的企業出資團購住房作為職工宿舍，滿足新市民、年輕人住房需求。金融機構和政府部門從信貸、財政補貼、稅收等方面給予保障性租賃住房、長租房運營企業更多政策支持，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

四是加速推進保交樓工作。保交樓不僅事關民生大事，也關系到市場信心的恢復。地方政府要落實主體責任，加強預售資金監管和項目監管，“一盤一策”協調處理各方關系；金融機構也要做好保交樓金融服務，落實保交樓專項借款，為保交樓提供資金支持。

五是加強對土地供應量和價格的調控。對于人口流出嚴重，住房供應過剩的城市，要嚴控建設用地供應；對于一二線熱點城市適度增加住宅用地供應，嚴控土地出讓價格，防止供需矛盾帶動房價新一輪上漲。