“從目前看，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率仍不算高，市場發(fā)展空間巨大。”3月30日，碧桂園集團(tuán)舉辦2021年度業(yè)績發(fā)布會，管理層人士表示，公司認(rèn)為現(xiàn)在政策已經(jīng)觸底，市場信心也在逐漸恢復(fù)之中。

　　次日舉行的萬科2021年度業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮也在發(fā)言中談到，房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意仍會“常做常有”。

　　“目前，有利于市場穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，公司對政策環(huán)境有信心。”郁亮稱。

　　這是兩場全行業(yè)都關(guān)注的業(yè)績會。作為頭部房企，碧桂園和萬科對于房地產(chǎn)市場的預(yù)判，風(fēng)向標(biāo)意義強烈。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的春天，會來嗎？

　　行業(yè)發(fā)展邏輯重構(gòu)

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售和投資規(guī)模保持增長，但由于市場需求透支、政策持續(xù)收緊和企業(yè)過度追求規(guī)模等多方因素，城市市場成交和房企銷售遇冷，部分企業(yè)債務(wù)違約，加重購房者、地方政府和資本市場的觀望情緒，各項行業(yè)指標(biāo)“前高后低”。

　　2021年第二季度之后，房企銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場降溫明顯，百強房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負(fù)，此后延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴大。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年12月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9940.1億元，單月業(yè)績同比降低35.2%。從累計業(yè)績來看，年內(nèi)百強房企累計業(yè)績增速持續(xù)放緩。截至12月末，累計銷售操盤金額較2020年降低3.5%，規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長。

　　房企融資情況亦不樂觀。自2020年“三條紅線”和貸款集中度政策出臺后，2021年房企融資呈現(xiàn)供需兩端持續(xù)收緊的態(tài)勢。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量約為1.29萬億元，同比下降26%。近五年來，融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，達(dá)到最低點。

　　融資環(huán)境不斷收緊，房企資金壓力加劇，違約事件頻發(fā)。2021年違約債券數(shù)量和金額，均遠(yuǎn)超2020年同期水平。

　　陣痛之下，有的房企黯然退場，有的房企咬牙堅持。

　　億翰智庫指出，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來格局重塑。穩(wěn)健型的房企，倘若不出現(xiàn)大的失誤或外部黑天鵝事件沖擊，待市場開始回暖，將能夠享受到一定的紅利。

　　中海管理層人士在業(yè)績會上指出，房地產(chǎn)下半場將迎來巨大變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態(tài)與行業(yè)格局。“房地產(chǎn)市場不再到處是機會，而是轉(zhuǎn)變成分化市場、結(jié)構(gòu)性機會。行業(yè)也將從躁動回歸理性，從盲目擴張走向高質(zhì)量發(fā)展。”

　　市場信心逐漸修復(fù)

　　碧桂園管理層人士在業(yè)績會上指出，去年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，現(xiàn)在政策已經(jīng)觸底，信心也在逐漸恢復(fù)之中。

　　信心比黃金重要。據(jù)安信證券研報，2022年以來，房地產(chǎn)需求端放松可以劃分為三個階段：第一階段為年初至2月中旬，以公積金、購房補貼和人才政策為主；第二階段為2月17日至2月底，以非限購城市下調(diào)首套首付比例、核心城市下調(diào)房貸利率和加快房貸放款節(jié)奏為主；第三階段為3月以來，“鄭州 19 條”突破了既定政策，隨后青島、東莞、南寧、哈爾濱、福州等城市的放松都觸及了“四限”。

　　3月中旬，財政部、外匯局、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會五部委紛紛表態(tài)，要提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，穩(wěn)定市場預(yù)期，積極有效化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，包括加大并購貸款支持，重點支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目等。

　　上海證券指出，多部委對房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，穩(wěn)定預(yù)期，提振市場信心，將對房企業(yè)務(wù)開展和商品房市場銷售產(chǎn)生積極影響。短期內(nèi)，融資成本較低、擁有拿地優(yōu)勢的企業(yè)或?qū)⑹芤妫恢虚L期，具備融資、拿地優(yōu)勢的品牌房企在未來的競爭中將具備明顯優(yōu)勢。

　　時代中國管理層人士表示，地產(chǎn)行業(yè)最壞最糟糕的時間已經(jīng)逐步過去，預(yù)測行業(yè)今年將呈現(xiàn)“先低后平穩(wěn)”態(tài)勢。