提要：繼房地產信托監管升級后，房企海外發債監管也進一步加強。國家發改委日前發文嚴控房企海外發債用途，即只能用于“借新還舊”并且是一年內到期的境外債務。

　　繼房地產信托監管升級后，房企海外發債監管也進一步加強。國家發改委日前發文嚴控房企海外發債用途，即只能用于“借新還舊”并且是一年內到期的境外債務。自5月銀保監會“23號文”對房地產融資亂象進行整治以來，房企融資收緊信號不斷增強，僅最近一周就兩次出擊加強監管。

　　如此密集地加強房企融資監管，或是出于對當前房地產金融風險的擔憂。盡管在上半年密集調控之下，全國樓市有所降溫，但是近期部分城市土地市場熱度不減，房企高溢價拿地現象頻現。地價上漲必然引發房價上漲預期，增加市場不穩定因素。部分房企的非理性拿地存在資金風險，進而容易引發金融風險。這與中央反復強調的“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標不符，也與防范化解重大風險的要求不符。“穩地價”是前提，在部分城市政府調控土地出讓環節的同時，嚴控房企拿地的資金源頭也十分必要。

　　今年二季度土地市場升溫與房企融資環境寬松有關。梳理某研究機構發布的40家典型房企月度融資數據可見，公司債成為4月房企境外融資主力，另外，信托融資規模也不斷攀升，5月融資總額躍居各類融資渠道之首。6月，在銀保監會整治房企融資亂象后，信托融資占比迅速下降近10個百分點。而境外融資今年出現大幅攀升，國家統計局的數據顯示，1~5月份，房地產開發企業到位資金中，利用外資同比增長38.8%，增速最快。這些境外資金中有部分可能用于拿地。

　　日前，央行發布的最新數據再次印證了監管部門的擔憂。6月新增貸款的細項中，以住房按揭貸款為主的居民部門依舊擔當主力，6月新增規模同比增加超220億元，居民部門加杠桿的趨勢仍在延續。而住戶部門杠桿率急速攀升和房地產業過度融資等房地產金融化問題正是此前銀保監會主席郭樹清所警示的問題。在當前國內經濟下行壓力加大、外部環境復雜多變的背景下，房地產作為經濟穩定器的作用不能忽視，但防范房地產金融風險更加重要，“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標不會改變。