2019年上半年，商品住宅成交規(guī)模與去年同期相比大體持平，城市市場格局卻發(fā)生明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類調(diào)控”的逐步貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，城市熱點輪動的勢頭方興未艾：一線城市復(fù)蘇回升，二線城市整體趨穩(wěn)，三四線則小幅下行。目前成交表現(xiàn)良好的主要聚集在一線、強(qiáng)二線和長、珠三角經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的三四線城市。而從月度發(fā)展趨勢看，表現(xiàn)出“溫和上揚”，排除了2月因春節(jié)淡季成交趨冷之外，4月和5月基本都保持了4500萬平方米左右的成交規(guī)模，穩(wěn)步復(fù)蘇。

考慮到中央“房住不炒”的主基調(diào)深入人心，地方積極貫徹“因城施政，有松有放”，還有部分二三線城市的“搶人大戰(zhàn)”如火如荼，我們預(yù)計2019年不同能級城市行情相對獨立，一線將持續(xù)回升，二線整體維穩(wěn)，熱度將會慣性維持，而回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數(shù)三四線城市。

市場綜述：成交逐月緩增，總規(guī)模與去年大體持平，三四線熱度顯著回落

       2019年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調(diào)，落實一城一策、城市主體責(zé)任的長效機(jī)制。地方“因城施策”有收有放，蘇州、西安等加碼調(diào)控，西安政策力度相較嚴(yán)苛，南京、佛山等局部放松調(diào)控，但難言調(diào)控政策實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。搶人大戰(zhàn)再掀高潮，更多二三線城市調(diào)降人才落戶門檻，石家莊更是實行“零門檻”落戶，并給予高素質(zhì)人才購房補貼、個稅減免等實實在在的優(yōu)惠。在這樣的背景下，不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈。一線供需兩旺，供應(yīng)、成交量穩(wěn)步增加，同比均顯著高于去年同期，經(jīng)歷了嚴(yán)苛調(diào)控的“沉寂期”后，4個一線城市均有了不同程度的“回暖”，前期積壓的購房需求在持續(xù)平穩(wěn)釋放。二線城市成交表現(xiàn)與去年大體持平，東南沿海地區(qū)的核心城市諸如如寧波、福州、蘇州、天津、廈門市場均有明顯回暖，而長沙、青島、大連等困于政策面緊繃與需求透支雙重因素，成交熱度低迷不振。廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

       就各城市2019年前5月的成交表現(xiàn)來看，排名靠前的以中西部城市居多，重慶、武漢、西安、成都、鄭州位列TOP5，主要源于一方面這些城市人口基數(shù)較大，對周邊吸附力較強(qiáng)，源源不斷的人口涌入刺激了剛需和改善需求的持續(xù)釋放；另一方面這些城市的房價收入比相對東南沿海城市而言更低，居民購房壓力相對較小。值得關(guān)注的是，鄭州、天津、寧波成交量有了大幅增長，較2018年增幅均超40%，市場熱度居高不下。

供應(yīng)：新增供應(yīng)微降1%，一線領(lǐng)漲，二線持平、三四線分化顯著

隨著“因城施政，一城一策”調(diào)控成為樓市新常態(tài)，79個典型城市的供應(yīng)量與去年相比大體持平，因年末基數(shù)較高等原因，環(huán)比下降顯著達(dá)42%。不同能級城市分化顯著：一線穩(wěn)步復(fù)蘇，供應(yīng)持續(xù)放量，同比增幅達(dá)27%，二線基本與去年持平，三四線則出現(xiàn)了階段性回落，供應(yīng)量不及去年同期。

1.上半年供應(yīng)維穩(wěn)，79城供應(yīng)總量同比微降1%

……略……

2.一線同比增27%領(lǐng)漲，二線持平，三四線同比微降4%

       從各城市能級來看，一線城市供應(yīng)量增幅明顯，總體較2018年同期上升27%。同比來看，除廣州微跌2%以外，其余三城增幅均超過兩成，其中北京因共有產(chǎn)權(quán)房大量入市，供應(yīng)全線回升，對比去年同期實現(xiàn)翻番，增幅達(dá)134%。

       二線城市1-5月新增供應(yīng)6884萬平方米，與2018年同期基本持平。隨著“因城施策、一城一策”調(diào)控態(tài)勢的延續(xù)，22個城市供應(yīng)同比上呈現(xiàn)出漲跌參半且分化明顯的狀態(tài)，漲幅最 大的昆明上升72%，第二位的廈門漲幅達(dá)69%，海口、南京、寧波等城市推出的一系列人才政策為房企帶來向好市場預(yù)期的同時也促進(jìn)了企業(yè)推盤量的提升，使得城市供應(yīng)明顯增加，但與此同時，跌幅最明顯的濟(jì)南則同比下滑了50%。

       三四線城市整體供應(yīng)量同比下跌4%。近期以來，受制于三四線城市的價格洼地優(yōu)勢衰退和需求的逐步疲軟，房企紛紛把重心轉(zhuǎn)回至一二線市場，導(dǎo)致三四線城市的整體供應(yīng)量有所回落。與此同時，各城市的供給依舊保持分化格局。同比漲幅最 大的的城市是常熟、太倉和北海，實現(xiàn)翻倍，但翻番更多的應(yīng)該歸因于上期的供應(yīng)基數(shù)小，而下跌最嚴(yán)重的城市如揚州、溫州、賀州等跌幅均超四成。

3.新增供應(yīng)TOP10城市同比持平，佛山放量同比漲幅最 大達(dá)26%

……略……

成交：先升后降與去年大體持平，一線回暖，三四線同比下降5%

總的來看，當(dāng)前樓市成交“穩(wěn)字當(dāng)頭”，上半年整體成交量溫和上揚，需求空缺依然是各線城市普遍面臨的現(xiàn)象。市場成交主力愈發(fā)集中于核心一二線城市，以長、珠三角表現(xiàn)最為突出。一線城市成交同比增43%，二線城市成交總量則與2018年同期持平；就二手房市場來看，14個典型城市成交量“先高后低”，沿海城市回暖顯著。

1.上半年成交溫和上揚，二季度短暫回暖，一線同比大漲二線持平、三四線分化加劇

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       一線城市成交面積同比大漲43%，達(dá)1126萬平方米。以北京為例，1-5月成交量達(dá)249萬平方米，同比漲幅翻番至119%。當(dāng)前北京新房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房集中爆發(fā)，供應(yīng)充裕，同時購房者迫于買房壓力放棄觀望紛紛入場，雖然全市新開盤去化表現(xiàn)依舊分化，但成交的回暖已經(jīng)顯著。

       二線城市成交整體量同比微增1%與2018年持平，但環(huán)比2018年8-12月降12%，不同城市表現(xiàn)持續(xù)分化：寧波、福州、蘇州、天津、廈門同、環(huán)比齊漲，市場均有明顯回暖。而鄭州、蘭州、烏魯木齊、武漢雖同比上漲明顯，但環(huán)比均有不同幅度下跌，市場以補漲為主。同、環(huán)比均下跌的城市如長沙、青島、大連等則成交熱度低迷不振。

       三四線城市整體成交下行，1-5月成交量同比降5%，環(huán)比降14%。可以看到，僅長三角、粵港澳城市群三四線城市在市場需求尚存與政策利好下成交表現(xiàn)良好，其中諸如珠海、常熟、德清等城市漲勢出眾。其他如徐州、揚州、蕪湖等其此前市場火 爆的城市在政策面收緊、居民購買力透支下市場成交萎縮明顯。

       通過對36個重點城市6月成交量進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)顯示：一線城市6月成交環(huán)比下降21%，同比上升17%，上半年成交量累計同比上升42%；二線城市環(huán)比微增2%，同比降7%，上半年累計同比降5%；三四線城市環(huán)比降3%，同比微增3%，上半年累計同比降8%。

總的來看，6月市場各能級城市熱度大體延續(xù)。一線城市環(huán)比有降主要由于5月提前放量基數(shù)較大；二三線城市整體成交體量基本保持。我們認(rèn)為，隨著年中房企加快推案節(jié)奏，各能級城市市場成交表現(xiàn)在供應(yīng)的刺激下均能保持現(xiàn)有體量，但下半年隨著供應(yīng)暫緩，一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的三四線城市預(yù)計將展露出疲軟的市場走勢。

2.TOP10總體成交量縮水8%，重慶980萬平方米居首但同比降12%

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3.14城二手住房成交面積“先高后低”，二線城市回暖明顯

       據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，14個典型城市2019年前5個月二手房累計成交面積4936萬平方米，比2018年同比上漲了9%，比2018年下半年上漲了7%。整體市場“先高后低”，一、二線城市成交同比均上漲，一線漲幅更大，同比分別上漲17%和5%。

從趨勢上看，14個典型城市二手房表現(xiàn)與新房一致，一季度沖高上行至4月整體成交面積達(dá)1289萬平方米，超2018年同期34%。但二季度熱度便開始回落，5月成交面積下降1127萬平方米，與2018年同期持平。

……略…

房價：各線房價普遍上揚，中山等三四線城市同比漲幅居前

        2019年上半年，房價同比持續(xù)較快增長，各能級城市普遍上行，其中一線城市全部上揚，二線城市九成以上房價同比上調(diào)，三四線城市房價也是漲多跌少但分化持續(xù)。整體上，高價城市成交上漲幅度保持相對穩(wěn)定，漲幅較大的主要集中在三四線城市。

1.上半年70城房價同比漲幅屢創(chuàng)新高，一線城市升至4.8%上漲最為顯著

       從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)同比月度變化數(shù)據(jù)來看，自2018年5月以來，整體房價持續(xù)較快增長，今年上半年同比漲幅自1月的10.8%升至5月的11.3%，漲幅連續(xù)4個月刷新歷史新高后維持在高位。各線城市房價指數(shù)同比也均呈上漲趨勢，其中一線城市漲幅最為明顯，由年初的3.3%擴(kuò)大至4.8%；二線和三四線城市房價上漲相對平穩(wěn)，同比漲幅較年初來看增加均不超過0.5個百分點。整體而言，今年上半年在成交穩(wěn)定增長下房價上漲的壓力依然較大。

2.70城房價環(huán)比漲幅較去年下半年有所收窄，二季度三四線房價漲勢超過一二線

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3.各線城市房價普漲，均價漲幅TOP10城市中三四線占九席

       從CRIC監(jiān)測的2019年1-5月90個典型城市新建商品住宅成交均價看，深圳房價依然領(lǐng)漲全國，達(dá)56581元/平方米，較去年同期上漲2%，此外均價超過5萬的城市還有上海，在房價TOP10城市中，僅廈門和三亞同比下降，其余城市皆處上升通道，特別是廣州漲幅較大超過40%，主要是區(qū)域高價項目結(jié)構(gòu)性拉高均價。從價格漲幅來看，上半年超八成城市房價同比呈上漲趨勢，特別是三四線城市漲勢兇猛，同比漲幅TOP10城市中除廣州外其余均為三四線城市，數(shù)量與2018年末相比增加3個，其中桐廬同比漲幅最 大達(dá)88%，且全部上榜城市同比均上升20%以上。

       從各能級城市來看，一線城市成交均價全部上揚，上海、廣州同比上漲明顯，漲幅皆在20%以上，但與上季度相比，北京、深圳均價略有回調(diào)，特別是北京環(huán)比下了11%，究其原因是今年上半年共有產(chǎn)權(quán)房大量入市影響房價結(jié)構(gòu)性回落。

二線城市九成以上房價同比增長，太原、武漢、合肥、長沙四城上漲超20%漲幅居前，其中太原同比漲幅最 大，達(dá)到27%；天津與去年同期持平，僅廈門一城小幅回落3%，但仍以33440元/平方米的成交均價暫居二線城市之首。值得注意的是，上半年均價超過2萬元的城市數(shù)量較2018年有所增加，除廈門、杭州、南京、福州外蘇州也加入其中，市場熱度明顯回升。

三四線城市成交均價同環(huán)比普遍上漲，61個樣本城市中，僅衡陽、漳州、晉江、珠海等11個城市同比下降，肇慶自18年下半年市場轉(zhuǎn)冷以來觀望情緒濃厚，同比下滑28%跌幅最為顯著；其余八成以上城市均價同比上漲，桐廬、中山、香河漲幅超40%，此外無錫、建德、德清、南通等13個城市漲幅也均在20%以上。整體來看，三亞穩(wěn)居三四線成交價格之首，東莞同環(huán)比齊升上半年房價突破2萬元，而部分如平潭、常德、晉江等城市迎來調(diào)整期，房價上漲動力不足。（各城市數(shù)據(jù)詳見文末附表）

庫存：七成城市同比處上升通道，但消化周期仍在12個月內(nèi)

2019年上半年，整體房地產(chǎn)市場成交保持穩(wěn)定，截至到5月末CRIC監(jiān)測的54個重點城市中有七成城市庫存較去年同期上升。除個別城市外，各能級大多數(shù)城市庫存消化周期都還在12個月以內(nèi)，整體上庫存仍保持較高水平但去化壓力不明顯。

1.庫存整體同比上升16%，一線城市增40%最 大，三四線漲22%

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上半年各重點城市庫存量同比繼續(xù)呈上升趨勢。截至5月末，54個典型城市新建商品住宅存量約33853萬平方米，同比上升16%。各能級城市庫存相比2018年同期也均有不同幅度的上漲，其中一線城市漲幅最 大，達(dá)到40%，二線和三四線城市同比分別上升9%和22%。就具體城市來看，沈陽、佛山、大連、青島等8市待售面積仍在1000萬方以上；常熟、欽州、湖州等6市同比漲幅超過100 %。但就與上季度末相比，整體庫存量減少了302萬平方米，超四成城市環(huán)比有所回落，其中福州下降最為明顯，環(huán)比下跌了55%。

……略……

2.近六成城市消化周期同比上揚，但絕大多數(shù)消化周期不超12個月

       截至5月末，近六成重點城市消化周期同比上揚，特別是德清、臺州、舟山、欽州、北海、湖州等6個三四線城市同比漲幅在100 %以上，去化速度明顯放緩。但隨著二季度市場成交活躍度開始回升，絕大多數(shù)城市消化周期相比上季度末顯著縮短，近七成城市消化周期不超過12個月，整體看來暫無明顯去化壓力。但值得關(guān)注的是，宜興、大連、汕頭、煙臺、廈門、臺州、太倉等7城雖然環(huán)比明顯回落，但消化周期仍在20個月以上，其中諸如大連、宜興、煙臺等不少城市市場觀望情緒濃重，更是長期面臨著庫存壓力。

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供應(yīng)：穩(wěn)中微增，各線城市行情獨立，核心一、二線仍將持續(xù)放量

       2019年以來，在“房住不炒”調(diào)控思路引導(dǎo)下，整體市場供應(yīng)量依舊保持平穩(wěn)，79個典型城市總供應(yīng)量與2018年相比小幅微跌1%，波動并不明顯。預(yù)判下半年，我們認(rèn)為，供應(yīng)量仍將延續(xù)“穩(wěn)字當(dāng)頭”的特征，與去年同期持平或小幅上漲，但考量到不同能級城市相對獨立的市場行情，供應(yīng)量已將出現(xiàn)較大分化。具體來看，

一線城市新增供給量預(yù)計將顯著增加。主要是因為一線樓市因調(diào)控影響，經(jīng)歷了較長時間的“沉寂期”，步入2019年以來成交穩(wěn)步復(fù)蘇，一定程度上也提升了房企的推盤積極性，加之一線的銷售額往往對集團(tuán)整體業(yè)績的貢獻(xiàn)度也較大，在規(guī)模擴(kuò)張的客觀需求下，企業(yè)也會加快推盤節(jié)奏。

二線城市供給量有望于去年持平或小幅增長。考量到鄭州、昆明、成都、武漢、西安、天津、寧波、青島等城市2019年上半年土地成交量基本都突破1000萬方，土地儲備相對充足，加之其中多數(shù)城市普遍擁有著人口優(yōu)勢，購買力也相對充裕，房企預(yù)計也會適時增加住房供應(yīng)，預(yù)計下半年供應(yīng)量有望保持小幅微增。而針對大連、沈陽、廈門等成交情況慘淡，去化周期較長的城市，供應(yīng)量勢必會有所回落。

三四線城市供應(yīng)量或?qū)⒊掷m(xù)回落，分化加劇。由于當(dāng)前大部分三四線城市房價到達(dá)階段性高位，購房者觀望情緒漸起，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，整體三四線的購買力還是相對乏力的，項目去化率的下降將直接導(dǎo)致房企推盤積極性不高。不同城市間的分化還將持續(xù)加大，對于長、珠三角相對發(fā)達(dá)的環(huán)都市圈城市，諸如常州、溫州、南通等因土地成交熱度居高不下，城市成交量穩(wěn)步回升，預(yù)期供應(yīng)還將迎來一波放量；而對于經(jīng)濟(jì)面不佳的中西部三四線城市而言，成交轉(zhuǎn)淡也會導(dǎo)致新增供應(yīng)速度放緩，總量下滑。

成交：波動與分化并存，一、二線波動回升而三四線延續(xù)下調(diào)

       基于供應(yīng)穩(wěn)中微增的分析邏輯，預(yù)計2019年下半年隨著核心一二線供應(yīng)的持續(xù)放量，成交有望小幅微增或與去年大體持平，而三四線城市因前期需求透支嚴(yán)重，短期內(nèi)成交還將保持下行趨勢。

一線城市成交量將穩(wěn)步增長。從當(dāng)前一線城市的成交表現(xiàn)來看，已經(jīng)有逐步轉(zhuǎn)暖的征兆，隨著“房住不炒”深入人心，居民觀望情緒減弱，下半年剛需和改善需求有望進(jìn)一步釋放。此外，房企業(yè)績沖刺的壓力也要求其加快推盤節(jié)奏，供應(yīng)上升也將帶動成交規(guī)模的增長，預(yù)期2019年一線城市成交量同比增幅有望達(dá)到20%以上。

二線城市成交量將小幅微增，全年成交量同比增幅將維持在10%左右，受“因城施政，有松有放”調(diào)控政策的影響，不同城市間行情也將相對獨立。一方面以重慶、武漢、成都、鄭州為代表的基本面相對較好的二線城市，因人口基數(shù)大，房價收入比適中等優(yōu)勢，購房需求將穩(wěn)步釋放，成交量有望高位維持。值得關(guān)注的是，“搶人大戰(zhàn)”再掀高潮，二線城市是主要的競爭力量，尤其是對于南京、杭州等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海城市，新晉落戶人口持續(xù)凈流入，可以給房地產(chǎn)市場提供需求支撐。另一方面，部分城市諸如蘇州、西安也因短期房價增長較快而被住建部“預(yù)警”，調(diào)控有不斷升級的態(tài)勢，對于短期成交打擊較大，此外，部分城市諸如煙臺、濟(jì)南、廈門等庫存壓力較大，項目去化不力，即便政策相對寬松也不會對成交有太大的促進(jìn)作用。

三四線城市市場將加劇分化，整體成交量將有所下滑，全年同比降幅預(yù)計在15%左右。一部分三四線城市由于房價已經(jīng)翻番，購買力嚴(yán)重透支，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會受影響，尤其是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后的三四線城市成交有可能會大幅下滑；另一部分三四線城市或受核心城市外溢效應(yīng)影響（佛山），或由于內(nèi)生需求旺盛（常州、無錫），成交熱度依然慣性維系在高位。總的來看，2019年三四線城市將呈現(xiàn)出“跌多漲少”格局，全年成交量將延續(xù)下行趨勢。

房價 : 穩(wěn)字當(dāng)頭，一線高位小幅波動，二三四線城市持續(xù)分化

       2019年上半年，各能級城市房價普遍上行，特別是進(jìn)入二季度持銷期，房價上漲更為顯著，在中央穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的整體基調(diào)下，住建部近期兩次對部分房價漲幅超紅線的城市發(fā)出預(yù)警，甚至5月份對佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進(jìn)行直接點名，體現(xiàn)出相關(guān)部門對于高房價繼續(xù)管控的高度重視。展望下半年，房價以穩(wěn)為主仍是主旋律，各線城市分化特征將持續(xù)存在。

一線城市房價仍將繼續(xù)高位維穩(wěn)。步入2019年以來房企推盤積極性較高，供求兩端穩(wěn)步復(fù)蘇，但一線城市供不應(yīng)求矛盾長期存在，加上政策調(diào)控面依舊趨嚴(yán)，“限價”嚴(yán)格落實不放松，整體而言房價長期都將在高位徘徊，項目均價大幅上漲或回落的可能性并不大，即便個別城市成交均價環(huán)比出現(xiàn)波動，更大部分則都是結(jié)構(gòu)性因素影響的結(jié)果。

二線城市房價整體將保持堅挺，但基于各城市具體市場行情不同，且在“因城施政”分類調(diào)控基調(diào)下，預(yù)計房價將呈現(xiàn)分化之勢。其中諸如鄭州、蘭州、烏魯木齊、武漢這類以補漲為主的城市，房價上升勢頭良好，下半年有望繼續(xù)小幅上漲；寧波、福州、天津、廈門等這類市場有明顯回暖的城市，預(yù)計房價大概率維穩(wěn)或面臨小幅回調(diào)；而被住建部點名預(yù)警的蘇州、大連、南寧三市“控房價”已是必然，下半年不排除會有調(diào)控加碼或政策“打補丁”的可能性。

上半年大部分三四線城市房價已到達(dá)階段性高位，居民購買力普遍疲軟，未來上漲動力略顯不足，預(yù)計房價整體有下行趨勢，且城市間分化情況將更為顯著。例如桐廬、中山、香河、鹽城這類成交回暖均價攀升尤為迅速的城市，隨著下半年供應(yīng)放量，成交均價將有所回調(diào)；而如南通、常州、珠海、常熟、德清等長三角、粵港澳城市群三四線城市在政策利好下供求量均還有較大釋放空間，我們認(rèn)為房價還有一定補漲的可能。

庫存：小幅上漲但壓力不大，部分二三線庫存風(fēng)險凸現(xiàn)

 一線城市整體庫存量有望持平或?qū)⒗^續(xù)小幅上漲。上半年以來隨著成交逐步復(fù)蘇，房企推盤積極性顯著提高，導(dǎo)致庫存同比上漲。下半年新增供應(yīng)放量是大概率事件，但考慮到市場需求強(qiáng)勁，預(yù)計整體庫存量變化不大，但考慮到高房價阻止剛需釋放，項目去化速度難以提升，因此庫存量也或?qū)⒂行》蠞q。

二線城市庫存或?qū)⒊掷m(xù)分化。諸如福州、蘇州、合肥、廈門等城市近期市場熱度顯著提升，若下半年供應(yīng)沒有增加，預(yù)計庫存將繼續(xù)走低。而沈陽、濟(jì)南等城市上半年庫存壓力雖有所緩解，但庫存總量依然處在高位，對于青島、長春等困于需求透支的城市以及重慶、成都等成交熱度回落的城市，預(yù)計庫存量還將繼續(xù)上行。

三四線城市整體庫存壓力不大，且大部分城市去化周期處在合理區(qū)間，隨著觀望情緒漸起購買力疲軟帶來未來新增供應(yīng)的回落，預(yù)計下半年城市庫存仍將保持低位。其中像常熟、德清等上半年成交表現(xiàn)出眾的城市，市場熱度延續(xù)下庫存還有望回落，而惠州、佛山等存量相對較高的城市，得益于粵港澳大灣區(qū)利好條件，去化速度明顯加快，預(yù)計庫存壓力有望進(jìn)一步減小。