一條  為規范本市物業服務行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》、《湖北省物業服務收費管理辦法》等規定，結合我市實際情況，制定本細則。

第二條  本細則適用于隨州市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊的物業服務企業，對住宅物業服務區域提供物業服務的收費行為。

第三條  本細則所稱物業服務收費。是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維護、養護、管理、維護物業服務區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

第四條  物業服務收費應當遵循公平、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。

第五條  市價格主管部門會同市住房和城鄉建設（房產）行政主管部門負責全市住宅小區物業服務收費的管理工作。

市城區物業服務收費由市價格主管部門會同市住建（房產）部門監督管理，各縣、市、區人民政府價格主管部門會同同級住建（房產）行政主管部門按照各自管理權根，負責本行政區域內住宅小區物業服務收費的監督管理工作。

第六條  物業服務收費按不同物業的性質和特點分別實行政府定價和市場調節價。

住宅前期物業服務收費實行政府定價管理，其價格由物業管理協會向價格主管部門提出申請，價格主管部門會同住建（房產）部門，綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素，按照規定定價權限和程序制定相應的價格，并向社會公布。

各建設單位應當通過招投標依法公開選聘前期物業服務企業，在政府價格部門制定的收費標準內與業主約定具體收費標準，簽訂前期物業服務收費合同。

依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費實行市場調節價管理。

第七條  實行政府定價的住宅前期物業服務收費，采取分等級方式，實行分等級定價，各住宅小區的物業服務等級以住建（房產）行政主管部門會同價格主管部門核定的服務等級為準。服務等級實行動態管理，對達不到等級服務標準的進行整改，整改仍不達標的，經住建（房產）部門認定，作降低等級處理。

第八條  實行政府定價的住宅前期物業服務收費，具體標準由物業服務企業在政府定價范圍內，按照住建（房產）、價格部門核定的服務等級，由物業服務公司報住建（房產）、價格部門備案，待住建（房產）、價格部門簽字蓋章后執行。

第九條  實行市場調節價管理的物業服務，由業主大會按照公平、公正、公開原則，擇優選聘物業服務主體，并與業主簽訂物業服務合同，對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。

物業服務合同期內，物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準。確需要調整的，應當征得業主大會同意。

第十條  實行政府定價的前期物業服務收費構成包括物業服務成本，法定稅金和利潤，物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行，維護費用（含共用設施設備運行及公共服務所產出的水、電等公共能耗費用）；二次加壓另行計費收取；

3、物業服務區域（樓道）清潔衛生費；

4、物業服務區域綠化養護費用；

5、物業服務區域消防設施維護費用；

6、物業服務區域秩序維護費用；

7、物業服務企業辦公費用；

8、物業服務企業固定資產折舊；

9、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

第十一條  前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日，或已納入物業服務范圍的已峻工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業服務費用由開發建設單位承擔；房屋交付之日后的物業服務費，由業主按照價格主管部門和住建（房產）行政主管部門核定的收費標準， 以建筑面積為計價單位，按月計費。也可按月、季度、半年或年交納物業服務費。

房屋交付后在一年內未入住、未使用的物業，空置期間的物業服務費用由業主按規定標準的80%交納。

第十二條  建設單位應當按照建設項目規劃設計和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求，商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規定報當地房產主管部門備案。

建設單位應在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

對于公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價格，當地價格主管部門應當開展成本調查，通過公開成本調查結果，引導督促建設單位合理確定價格。對成本調查證實租售價格過高，經提醒告誡后仍不改正的，應當依法依規處理。

第十三條  物業服務區域內占用業主共有道路或者其他公共場地停放機動車輛的車位，屬于全體業主共有，可以收取停車費，但其管理、使用、收費等具體事項應當經業主大會或專有部分占用建筑總面積過半數的業主同意才可收取車輛停車費，并定期在物業服務區域顯著位置向全體業主公布收支情況。建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。

對業主擁有產權或使用權（租賃）的車庫、車位不得收取停車費，但可收取車庫、車位物業服務費。

對業主在物業服務區域內公共（規劃配套建設的）停車位內停放車輛的停放服務費，具體收費標準由物業服務企業與業主委員會（或業主）協商并簽訂服務合同。

第十四條  對進入住宅區域內的下列車輛，應當免收停車費。

（一）執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵（快）遞車、環衛車、市政設施維護維修車，殯葬車；

（二）法律、法規規定應當予以免費的車輛，如肢殘人駕駛的專用代步車輛等。

（三）臨時停車不超過30分鐘的車輛；

（四）為業主或物業使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛。

第十五條  利用業主共用部位、共用設施設備經營所得收益屬于全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途。

物業服務主體代為收取、保管前款經營收益，可以按合同約定提取勞務費。

物業服務費收入與使用支出情況，業主共用部位，共用設施設備經營所得收益及支出情況，應當每半年公示一次，并適時審計，接受業主監督。

第十六條  業主對其房屋進行室內裝修的，物業服務企業可向業主（或裝飾企業）收取裝修保證金，主要用于裝修過程出現破壞公共部位及設施需要修復所產生的費用，但裝修保證金收取標準及如何賠償，退還時間等，應由物業服務企業與業主（或裝飾企業）協商并簽訂合同。

裝修產生的建筑垃圾，業主或物業使用人委托物業服務主體清運的，清運費用由雙方協商并簽訂合同。

除此之外，與裝修有關的其它費用一律不得收取。

第十七條  實行出入證（卡）管理的住宅小區，建設單位或物業服務主體應當為業主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業主在免費配備數量之外另行增購，或因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標準收取制作成本費。

第十八條  對為業主或物業使用人提供維護安裝等臨時性服務的外來人員、車輛，物業服務主體等不得收取任何費用。確因實行出入證（卡）管理的需要，可以按公示標準收取押金，并在退證（卡）時全額退還。

第十九條  物業服務區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當向最終用戶收取有關費用。

對于未抄表到戶的住宅小區的物業服務（管理）區域，供水、供電總分表之間的正常供水、供電損耗，可按高不超過總表計量數的8%（供水）、7%（供電），計入物業服務費中。

二次加壓供水費用應實行據實分攤原則，并將分攤費用詳細清單在服務區域顯著位置進行公示。

第二十條  業主或物業使用人應當按合同約定按時足額交納物業服務費。不得以任何理由拒絕交納，未按約定交納的，物業服務主體可依法追繳。

物業服務企業違反規定以及物業合同，亂收費，業主或物業使用人有權拒絕繳納。物業服務主體不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。

物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第二十一條  物業服務主體接受委托代收水電氣暖等費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等費用。

任何單位和個人不得強制物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。

第二十二條  物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，規范收費行為，為業主提供質價相符的服務。

第二十三條  物業服務企業應按規定實行明碼標價。物業服務應當在物業服務區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報投訴電話等，接受業主監督。

第二十四條  住建（房產）部門應完善物業服務標準規范，健全物業服務主體考核和使用評價體系，引導、督促物業服務主體依法誠信經營；建立健全物業服務法律、法規、政策、信息等咨詢服務制度和爭議調解機制，為業主、物業服務主體等提供相關咨詢服務，或者依法依規組織調解、處理物業服務爭議。

第二十五條  價格主管部門和住建（房產）主管部門，應當加強物業服務及收費行為監督檢查。物業服務主體違反物業管理法規和價格法律、法規及本辦法規定的，由價格主管部門、住建（房產）行政主管部門按照職能分工，分別依據有關法律、法規予以處罰。

第二十六條  縣、市、區可依據本細則并結合當地實際情況，制定本地具體實施辦法及住宅前期物業服務費指導價格，并報市物價局和市住建（房產）委。

第二十七條  本細則由市價格主管部門、市住建（房產）行政主管部門按各自職責負責解釋。

第二十八條  本細則自2018年6月1日起執行。