金融管理部門近日明確，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，在正面回應存量房貸利率“降不降”的關切的同時，也將社會討論引向“怎么降”的問題。

　　中國證券報記者8日致電北京、鄭州等地多家商業銀行，其工作人員均表示，關于存量房貸利率怎么降，銀行層面暫時還沒有明確的政策。

　　多位業內專家表示，調整存量房貸利率或可通過借貸雙方協商、大型銀行發揮“頭雁”作用等多種方式推進。在此過程中，銀行凈息差承壓值得關注。監管部門或通過引導降低存款利率、實施降準等進一步降低銀行負債成本。

　　只是時間問題

　　“目前還沒有接到相關通知，何時調、怎么調，都需要等待進一步的通知?！敝袊ど蹄y行鄭州市網點的一位工作人員告訴記者。

　　不過，業界普遍認為，存量房貸“降息”落地只是時間問題。8月以來，監管部門已就存量房貸利率調整多次發聲。8月1日和4日，人民銀行兩次表示，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　目前，存量房貸與新發房貸之間的利差較大。據光大證券金融業首席分析師王一峰測算，現階段存量按揭貸款利率為4.5%-4.7%。人民銀行此前公布，上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%。

　　中信建投證券首席經濟學家黃文濤認為，調整存量房貸利率，可減緩個人住房貸款早償現象，也能夠減少居民房貸支出、修復居民資產負債表。

　　在業內人士看來，金融管理部門作出明確表態之后，存量房貸利率下調已轉入方案研究制定和實施階段。存量房貸利率下調已是板上釘釘的事。

　　息差因素難回避

　　存量房貸利率下降可能導致銀行凈息差進一步收窄的問題引發關注。

　　王一峰表示，今年一季度末，商業銀行凈息差為1.74%，較2022年末大幅收窄17個基點，年內或跌破1.7%。“若本輪存量房貸利率調整落地，銀行凈息差可能收窄至1.6%左右，加強負債成本管控的必要性進一步上升?！蓖跻环逭f。

　　據國盛證券首席經濟學家熊園測算，截至2023年6月，我國存量房貸規模為38.6萬億元，其中利率明顯偏高的主要在2018年一季度至2022年一季度發放，約13.8萬億元。若將這部分存量房貸利率全部調降至當前新發房貸利率的水平，粗略估算，將減少商業銀行利潤1200億元左右。

　　當前形勢下，專家預計，銀行在調整存量房貸利率時會盡量降低對經營業績的不利影響。東吳證券固定收益首席分析師李勇說，目前，絕大部分房貸利率是在5年期以上LPR基礎上加點形成，未來調整存量房貸利率，預計會根據利率高低，由借貸雙方自行協商確定加點的下調幅度。

　　“由于‘轉按揭’放開概率不大，商業銀行下調合同利率的實際意愿不足，存量房貸利率調整或通過國有大行作為‘標桿行’的方式開展。在實操過程中，合同利率修訂或呈現明顯的差異化特征，包括因城施策、區分客戶資質等?！蓖跻环逭f。

　　降低銀行負債成本

　　業內專家表示，考慮到當前銀行凈息差已處于歷史較低水平，若下調存量房貸利率，或需配合實施降低存款利率、降準等措施，以同步降低銀行負債端成本。

　　在存款利率方面，中金公司研究部銀行業分析師林英奇預計，未來1至2年，銀行存款平均利率有約20個基點的下調空間，不考慮存款活期化的影響，估算存款利率下調能節約銀行負債成本約7000億元。

　　王一峰進一步表示，未來的政策舉措可能包括國有銀行和股份制銀行進一步下調存款掛牌利率；自律機制引導銀行進一步降低存款利率點差，推動中小銀行跟進下調存款掛牌利率，等等。

　　降準也被認為是可選方式之一。熊園認為，后續降準的概率相對更大。降準的意義有二：一是配合地方政府專項債發行，為地方債發行營造良好的發行環境，降低地方政府融資成本；二是配合存量房貸利率調整與地方化債，降低銀行負債成本，緩解銀行息差壓力。

　　王一峰表示，考慮到8月專項債發行提速，同時8月和9月中期借貸便利（MLF）到期量較大，降準安排或有所前置，部分用以平抑流動性波動，部分用于置換到期MLF。