12月8-10日召開的中央經濟工作會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　2016年中央經濟工作會議召開至今，“房住不炒”的行業定位和政策基調已確立5年，而與此前將房地產內容單列或置于民生保障和改善領域不同，今年中央經濟工作會議將房地產內容納入“結構政策要著力暢通國民經濟循環”框架之中。此外，今年中央經濟工作會議還首次提出要加強預期引導，探索新發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者合理購房需求，促進行業良性循環。

　　2003年國務院在18號文中確立了房地產的國民經濟支柱產業地位，但近幾年在行業調控壓力和房價上漲壓力下，高層鮮有類似表態。12月11日，國家發展改革委副主任、國家統計局局長寧吉喆在2021-2022中國經濟年會上再次明確房地產的支柱產業地位，引發廣泛討論。

　　中央經濟工作會議提出加強預期引導要如何引導？何謂購房者合理的住房需求？探索新的發展模式指的是什么？如何促進房地產業良性循環和健康發展？

　　今年中央經濟工作會議強調，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。視覺中國

　　循環不暢的房地產

　　國家統計局數據顯示，截至11月，今年內70城中新房價格下跌城市數量連續增加了6個月，11月多達59城新房價格下跌；7-10月，二手房價格下跌城市數量持續增加，11月二手房價格下跌城市達到63個，占比90%。11月新房、二手房市場價格急跌形勢緩解，但新房、二手房價格指數仍然為負，市場觀望情緒明顯。

　　從成交看，年內全國商品房銷售面積及銷售額增速總體呈下降趨勢，11月降幅有所收窄，但回升有限，住房銷售市場仍然冷清。據國家統計局數據，11月全國商品房銷售面積和銷售金額分別為1.51億平方米和1.45萬億元，同比降幅分別為14%和16.3%，較10月，分別收窄7.7%和6.3%。

　　10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。房地產稅試點消息推出后，短期影響市場預期，一定程度上抑制了投機、投資甚至消費性購房需求。

　　從房地產開發投資看，國家統計局數據顯示，11月房地產開發投資金額1.24萬億元，同比下降4.3%，降幅較10月收窄1.1%，土地投資冷淡。各地第三批次集中供地陸續進行，多地土地出讓規則較第二批次供地適度寬松，但受“三道紅線”、房貸集中度管理、房企資金緊張，住房銷售表現不佳，不看好未來預期等影響，房企拿地謹慎，土地流拍情況時有發生。

　　從房地產融資來看，據國家統計局數據，11月房企到位資金1.68萬億元，同比減少7%，降幅較10月收窄2.5%，融資困境有所緩解。其中，個人按揭貸款2955億元，增速較10月增加9.6%，部分城市出現銀行放貸周期縮短、房貸利率下調現象。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前房地產市場循環鏈條可能不暢，即在供地、開發建設、新房和二手房交易等環節均循環不暢，疊加近期房企信用風險傳播，房地產循環不暢程度加深。

　　天風證券分析認為，目前房地產行業的兩大風險點在于信用風險出清不可控和基本面下行超預期。其中，信用風險、房地產稅疊加需求自然回落強化了需求側的觀望預期，并且逐漸形成惡性循環。

　　“在國家高壓政策、房住不炒和脫虛向實的經濟社會發展長效機制之下，我國去房地產化的聲音和趨勢非常強，目前房地產市場下行壓力很大，人們對未來房地產市場的預期非常悲觀，存在房價大跌風險?！敝袊嗣翊髮W國發院城市與房地產研究中心主任、中國人民大學商學院財務與金融系教授況偉大在接受記者采訪時表示。

　　況偉大指出，2020年房地產及與之相關的建筑業增加值在GDP中占比超14.5%，是國民經濟中不可忽視的重要產業，對整個經濟增長、就業等產生較大影響，這是我國的現實。一旦房價大跌，銀行貸款違約率、地方債違約率均會上升，存在很大的金融風險。

　　合理住房需求的邊界

　　況偉大表示，房地產在我國經濟增長中發揮著穩定器和壓艙石的作用，國家調控房地產的初衷是防止行業過快過熱發展，而非打壓甚至消滅房地產。

　　為應對房地產業循環不暢、房價下跌超預期等現實情況，9月底以來監管層多次發聲糾偏房地產政策，如滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸、并購貸款等，力圖改變市場預期。

　　中央經濟工作會議明確要加強預期引導。東方證券首席經濟學家邵宇向記者表示，加強預期引導的目的是為了保持房價平穩運行，避免大起大落，使房價與當地居民收入相匹配。

　　李宇嘉向記者指出，具體看，由于銀行對風險的擔憂較大，銀行端可以通過降準、增加按揭貸款投放力度、支持合理的開發貸款投放等，增強銀行放貸積極性和預期，也強化開發商拿地信心。購房者端，需要盡快明確房地產稅試點的城市、稅率、征稅范圍等內容，通過政策確定性穩定購房者預期?！邦A期不穩，地價和房價都難以穩得住。”

　　李宇嘉還表示，當前房價水平相比上一輪增長啟動前，普遍翻了一倍，深圳等熱點城市增長更多，而居民收入預期、工作預期則較過去更弱。

　　2019年博鰲房地產論壇上，中國銀行協會首席經濟學家巴曙松(博客)表示，我國戶均住房超過1套，基本告別住房短缺。但現實是，我國結構性住房短缺矛盾仍然顯著，人口持續流入的大城市住房矛盾更加突出。

　　2018年中央經濟工作會議提出要完善住房市場體系和住房保障體系。今年7月2日發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主體。

　　在此基礎上，今年中央經濟工作會議強調，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。將買不起房又租不好房的群體納入住房保障體系，以保障性租賃住房為主的保障性住房解決住房問題；具備一定購買力的群體通過住房市場體系解決和改善住房問題，支持商品房市場滿足合理住房需求。

　　況偉大指出，中央經濟工作會議提出的“合理住房需求”，指的是消費性需求而非投資性需求，解決“住”的問題?！昂褪滋住⒍讻]有太大的關系，改善性住房也算合理住房需求?！睕r偉大說。

　　中國城市規劃設計研究院住房所所長盧華翔在接受記者采訪時曾表示，隨著中國進入老齡化社會，養老住房也應該屬于合理住房需求范疇。合理住房需求的內涵和標準處于動態變化之中，目前對住房需求“合理”與否并未有明確標準。

　　中國城市經濟學會房地產專業委員會主任、中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任王業強向記者表示，期待后續政策細化“合理住房”的認定標準，如對面積、套數(尤其是套數)進行規定，并將貸款比例、貸款利率與之掛鉤。

　　光大證券分析認為，中央經濟工作會議再提“因城施策”，部分區域的購房限制措施將逐步退出，以加快農業轉移人口市民化，更好支持居民合理購房需求。房地產稅試點有利于降低開發和購房環節的稅收壓力，試點地區限制購房措施有望逐步退出。

　　況偉大指出，支持改善性住房在內的居民合理購房需求，并不意味著熱點城市會降低二套房首付比例。熱點城市供求關系緊張，要通過較高的二套房首付限制，來重點滿足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能會加劇目前基本住房需求得不到滿足的情況，也與共同富裕的要求相悖。只有供求關系寬松的城市，才可能適當降低二套房首付比例。

　　“限購、限貸是真正能體現房住不炒的一個重要決策?！痹跊r偉大看來，房地產稅的推出不是為了抑制房價，其試點也不意味著限購、限貸等規制政策會退出。

　　探索新的發展模式

　　目前，我國房價整體穩定，部分城市房價甚至出現下跌，房地產高杠桿、高周轉的滾動開發模式難以為繼已成行業共識。這一背景下，中央經濟工作會議提出要探索新的發展模式。

　　況偉大認為，房地產業探索新的發展模式是一種杠桿可控的模式，降低買房者墊資、信托、小微貸款等隱性杠桿。房地產高杠桿、高周轉的滾動開發模式的前提條件是期房銷售，未來為降低周轉速度和房地產業金融風險，可能會轉向現房銷售。

　　另外，況偉大分析，在一線城市等存量市場占主導地位的熱點城市，一級開發市場會萎縮，房地產尤其是商業房地產，會從銷售模式轉向經營模式，加大自持比重，從短期投資轉向長期投資。

　　除了房地產開發和銷售、持有和運營的模式轉變之外，業內關于房地產新的發展模式的討論還拓展到房企的其他業務領域。

　　首創證券認為，租購并舉以及長租房、保障性住房建設必將成為未來政策發力的重點方向，物業管理、老舊小區改造等領域的探索也是房企未來可持續發展需要重點關注的方向。

　　在李宇嘉看來，關于房地產新發展模式的討論不應該止于房企。未來，房地產新發展模式應該包括多元供應渠道和供應主體、多元房屋類型，在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創新。例如，保障性租賃住房倡導多主體供應、多渠道保障，明確要重點利用存量土地建設保障性租賃住房，為房地產尋找新發展模式提供了有益探索。

　　中央經濟工作會議強調，要促進房地產業良性循環和健康發展。況偉大認為“良性循環”指的是房地產行業和房地產市場要實現健康、穩定、可持續發展。

　　邵宇談道，良性循環意味著房地產行業從房企拿地，地方政府獲得土地出讓收入，到開發商獲得持續、穩定的利潤，居民得到價格合適的居所，銀行得到適合的貸款，整體形成一個良性的閉環。“這個閉環的前提是大家各取所需，都不要奢求暴利或夸張的增幅?！鄙塾钫f。

　　王業強表示，與過去限制房地產為主的政策相比，“良性循環”提法中蘊藏更積極的含義?！斑^去房地產投資炒作和金融化比較嚴重，是一個單向的循環，亦即資金單向流動，未與國民經濟和雙循環格局形成良性互動?！?/p>

　　盧華翔則認為，良性循環應該包括促進房地產與國民經濟發展，以及房地產如何在國家雙循環格局中發揮更好的支撐作用兩個重點。

　　況偉大表示，我國房地產行業仍在發展過程中，與發達國家相比，我國房地產與房地產相關行業均未步入發達的最高級階段。未來房地產變化的只是商業模式，房地產市場規模會越來越大。

　　“在未來至少10-20年的時間里，房地產仍是中國的一個重要產業?！睕r偉大說。