隨著樓市下行壓力的加劇，今年的“金九”行情爽約了。

　　克而瑞研究中心日前發布的數據顯示，9月份28個重點監測城市商品住宅成交面積環比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

　　從各線城市表現上看，一線城市成交全線回落，同、環比分別下降36%和23%。其中，上海以45%同比跌幅居首，北京、廣州和深圳的同比跌幅都在30%附近；24個二、三線城市成交持續走低，環比再降4%，同比跌幅擴至23%。其中，近8成二、三線城市成交同比轉降，熱點城市廈門、武漢、寧波等同比跌幅都在20%附近，壓力城市昆明、長春、南寧等同比更是腰斬。僅杭州、成都等個別城市仍保持熱度，同比仍實現正增長。

　　另一方面，百強房企銷售承壓、業績表現不及上半年和去年同期。9月份百強房企單月銷售操盤金額環比首次下降，同比下降接近四成。超九成百強房企單月業績同比降低，同比降幅大于30%的企業超六成，逾半數企業同環比雙降。

　　超九成百強房企9月銷售業績同比下滑

　　具體來看，企業層面，百強房企9月單月業績不及8月。

　　根據克而瑞研究中心發布的報告，9月百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模不及8月、首次環比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，7-9月單月業績連續三個月同比下跌，且同比跌幅進一步擴大。

　　自下半年以來，受市場整體降溫影響，百強房企業績表現不及上半年和去年同期。從累計業績表現來看，前三季度百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長22.8%和12.5%，累計業績增速加速放緩。

　　具體到企業表現，9月百強房企中逾9成企業單月業績同比降低，其中6成企業同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，也有近9成企業單月業績不及上半年月均水平。

　　整體來看，9月份逾半數百強房企同環比雙降。其中，在全口徑TOP50中，有21家房企9月單月業績環比上升。陽光城9月單月銷售業績高達209.9億元，也是僅有的一家同環比雙增的企業。

　　規模格局進一步分化，中小房企增長空間受限

　　百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化。

　　報告顯示，行業龍頭房企繼續增長穩健、保持規模優勢。其中，10強房企1-9月銷售操盤金額門檻達到2138億元，同比增幅最高達33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實現規模穩定提升。

　　另外值得注意的是，TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。此外，截至9月末，百強房企的銷售操盤金額門檻同比增長23.5%至173億元，而TOP200房企門檻則同比降低1.8%至44.1億元，銷售規模格局進一步分化、行業競爭加劇。

　　此外，從集中度方面來看，前三季度百強和TOP200房企銷售操盤金額集中度分別為65.3%和72.5%，較去年同期分別降低0.4和0.6個百分點。今年以來，TOP3龍頭房企規模增速放緩明顯，截至9月末TOP3房企銷售操盤金額集中度較去年同期顯著降低2.4個百分點至11.5%。

　　但同時，TOP4-10和TOP21-30梯隊房企的市場份額則穩中有升，集中度分別提升1.1和0.7個百分點，競爭優勢進一步深化。而隨著市場資源向優勢企業集聚，50強之后房企的銷售金額集中度較去年同期也略有降低，中小規模房企增長空間進一步受限。

　　四季度市場或將筑底企穩

　　2021年僅剩下最后三個月，房地產行業已經進入全面沖刺階段，但四季度并不容樂觀，房企去化壓力有增無減。

　　宏觀政策層面，并未有明顯放松跡象，“房住不炒”仍然是調控主基調。在此之下，一二手市場、金融供需兩端、土地市場等方方面面迎來全面監管，并對行業帶來不可逆轉的變化。

　　央行此前曾在第三季度例會提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。對此，克而瑞研究中心分析認為，四季度嚴守系統性金融風險仍是底線，房企融資可能仍將堅持去杠桿，居民購房信貸政策有望適度調整，表現為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易。受此影響，四季度房地產市場或將筑底企穩，成交有望企穩回升，尤其是那些市場需求及購買力相對堅挺的核心一二線以及強三線城市，成交整體提升幅度或將更為可期。