廣水碧桂園·鳳凰灣

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對政策反應敏感的地產股在經歷了一季度的“漲”和二季度的“跌”之后，7月份迎來沖高回落行情。“沖高”源于資金面轉暖和上半年良好的業績預期，“回落”則主要源于政策面的收緊。

從中房智庫研究員統計的7月百強市值榜數據可以看出，7月百強市值房企的總市值52219億元，相比6月的52821億元微跌。

從二季度中央不斷釋放信號重新定調房地產，整個地產股即陷入疲軟，而7月以來，隨著不少典型房企發布中期業績盈利預告，市場普遍認為上半年房企業績“超預期”增長，受良好預期影響，多只房地產個股股價上漲。

然而好景不長，對政策的高度敏感導致地產股在7月底再次迎來集體下跌。7月30日中共中央政治局會議中再次明確“房住不炒”，落實房地產長效管理機制，并提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。受此影響7月31日地產股早盤全線下跌，wind統計顯示，當日午盤時，A股房地產開發行業127家房企中有110家下跌，龍頭房企如萬科A、碧桂園、中國恒大、保利發展無一幸免。

從個股情況看，本月新城系在月初即遭遇“黑天鵝事件”，旗下上市平臺新城發展控股和新城控股下跌慘重，月環比跌幅分別為35.33%和33.86%，毫無懸念地占據本月跌幅榜榜首；此外，市北高新、浦東金橋、泰禾集團、張江高科、陸家嘴、佳兆業集團市值月度跌幅均超過15%。與之相反的是不少個股逆勢上漲，上海臨港、寶龍地產、中國海外宏洋位列漲幅榜前三，漲幅分別為88.62%、22.78%、20.31%。

業績強勁難抵政策收緊

根據公開資料統計，7月以來，受多重外部因素影響，A股和港股市場資金觀望情緒較濃,但兩地市場地產股整體走勢比較強勁。

7月，雖然上市房企還未披露半年報，但也陸續有企業發布上半年業績預告或業績快報。從已發布的中期業績預告情況來看，雖然外界報道中房企生存環境日益艱難，但是企業業績卻依然亮眼，結算增加、毛利率提升等因素導致市場普遍認為房企中期業績“超預期”。

具體來看，在A股20多家主流房企中，至少有9家房企已經披露中期業績預告或業績快報，其中保利地產、綠地控股、陽光城、金科股份、藍光發展、大悅城等多家房企凈利潤增速不低于40%。

招商證券在其研究報告中指出，基于對結算量（銷售滯后邏輯或者竣工比例邏輯）、結算價、毛利率、權益比等關鍵變量的趨勢性推算，市場對主流房企的年度業績（或者業績中樞）是有基本預期的，但由于短期結算波動大（交付多少）、項目結構差異（毛利高低不等），以及全年占比偏低等因素，市場其實很難對中期或者季度業績形成共識，所以市場對中期業績并沒有所謂的一致預期，所謂的“超預期”主要是指中期業績增速明顯超過全年業績增速。

事實上，隨著行業集中度的提升，龍頭房企的業績總體表現穩定，除了小房企凈利潤下滑嚴重，資金鏈緊繃，大部分中型及大型房企中報和年報業績表現均可圈可點，所以在每年業績發布期，地產股會迎來一波助推上漲。

雖然中報業績好于預期的表現助推了本月地產股整體回升，但普遍難以回升到二季度下跌前的市值水平。7月30日，中共中央政治局會議再次定調房地產，同時指出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。有業內人士分析稱，這意味著各地目前的調控政策暫時不會往寬松方向發展，甚至在個別連續上漲的地區，還將落實更加從嚴從緊的調控措施。

受此影響，7月31日，地產股全線慘跌。據wind數據顯示，當天wind房地產開發指數下跌2.52%，報收3689.79。個股方面，市北高新下跌9.98%，嘉凱城下跌9.21%，頭部房企如萬科A下跌3.55%，保利地產下跌2.8%；內房股方面，碧桂園下跌1.84%，中國恒大下跌1.18%，世茂房地產、旭輝控股等企業均有不同程度下跌。

上海臨港市值近翻倍

新城系縮水三分之一

根據中房智庫研究員的統計，本月雖然百強市值房企的市值總和整體變化不大，但從上市房企漲跌數量上看，市值下跌房企仍居多數。100家房企中有64家總市值縮水，33家房企總市值實現上漲，濱江集團持平，中梁控股剛剛上市無環比數據，深深房A繼續停牌。

在所統計的百強市值房企中，有14家房企總市值保持在千億以上，數量比上月減少一家，新世界發展市值由1099億元跌至998億元，跌出千億市值榜單。千億市值房企僅 有兩家上漲，其余12家均有不同程度下跌。保利地產憑借強勁的中期業績表現領漲千億房企，漲幅11.38%，在整個百強市值榜單中，該漲幅也居于前列。此外，萬科A本月漲幅2.07%，成為另一上漲強勁的千億市值房企。本月千億市值房企跌幅最 大的是碧桂園，跌10.13%；港資房企太古地產和九龍倉置業緊隨其后，跌幅分別為9.85%和9.75%。

與上述企業相比，下跌最為慘重的當屬新城系兩大上市平臺。7月對新城系公司來說無疑是一場災難。受公司原實際控制人個人原因被刑拘的影響，新城系“黑天鵝事件”不斷發酵，旗下上市平臺新城控股、新城發展控股和新城悅股價在一月之內經歷過山車式的下跌。最終，港股新城發展控股和A股新城控股月環比分別下跌35.33%和33.86%，位列跌幅榜第兩位，新城控股總市值從近900億元蒸發至600億元左右；港股新城發展控股總市值從533億元縮水至345億元。

躋身跌幅榜前三的還有市北高新，6月總市值縮水28.01%，下跌主要源于中期業績大幅預減。公告顯示，預計公司2019年上半年實現歸屬上市公司股東的凈利潤為500萬元到1000萬元，與上年同期相比減少80%到90%之間；歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤同比減少105%到117%。

與市北高新同屬上海自貿區板塊的上海臨港則與前者有著截然不同的命運。上海臨港以88.62%的漲幅位列7月市值百強榜首位，總市值從349億元增至658億元。上海臨港的市值飆升主要得益于上海自貿區新片區概念的利好。華泰證券指出，雖然7月以來市場低迷，但是以北上資金為代表的外資持續關注增持上海自貿區主體的概念股，上海臨港就是其中之一。

政策收緊但基本面向好

7月30日的中央政治局會議對于房地產行業來說意義重大，不僅重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，而且首 次提出了不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這樣的表述彰顯了中央對中國經濟增長的信心和對房地產調控的決心，也一定程度上打消了地方政府和房企對“救市”的幻想。在此政策背景下，相信下半年房企融資將進一步收緊，房地產市場將受到更為嚴厲的監管。

當然，政策的收緊并不意味著房企的悲觀。實際上，目前，無論從房地產行業的開工數據、行業投資增速和房企銷售業績幾個方面來看，房地產基本面仍然強勁。從開工數據上看，上半年全國房屋新開工面積同比增長10.1%，仍然維持了兩位數的增速，且6月這一數據環比5月增長4.9%，這也是房企中期業績能夠超預期的原因之一。從行業投資增速方面來看，2019上半年全國房地產開發投資同比增速為11%，相比歷史數據也維持在高位。從銷售端業績來看，雖然6月全國商品房銷售面積同比下滑2.2%，但降幅比5月份有所縮小，其中銷售金額同比增長4.2%，比5月份提升3.6%。

國泰君安地產策略報告指出，2019年地產板塊的彈性主要在于區域市場的變化，國家對于城市發展的戰略也由全面城鎮化聚焦至大城市的城鎮化，落戶政策的整體寬松一定程度上形成對限購的對沖。政策、資金和市場維度進入全面友好期，全年的N型走勢確立。

雖然國泰君安的報告中對房地產行業后市走勢較為看好，但落實到房地產企業，還是應該從自身發展上尋求突破。招商證券的研究報告指出，真正高周轉的公司才是“好公司”，而這需要公司在產品定位、拿地范式、IRR、精裝修比例、供應鏈融資（高周轉五要素）都做到足夠優 秀。