孟曉蘇既是政策的制定者、參與者，也是實踐者。

寫在前面

從官員到企業家再到學者，這位有著豐富人生經驗的歷史參與者，在不同的人生階段，從事著不同的工作崗位，不變的是他為中國經濟改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“獻言獻策”的一顆心。從房改，到引進金融產品，到住房抵押貸款，到住房反向抵押養老保險這些住房領域的改革創舉，都能看到孟曉蘇的身影與思想，他既是政策的制定者、參與者，也是實踐者。

丨中房報記者 馬琳 北京報道

北京CBD，繁華如常。站在世紀財富中 心19層向外望去，車流、人流不時交織閃過，后又融入到不斷變化的時代洪流中。

“這在70年前是不可想象的。”看到窗外的景致，原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇說。

孟曉蘇出生于1949年12月24日，與共和國幾乎同齡，經歷過新中國成立頭30年的那段很多人吃不飽飯的大災荒年代，也經歷過改革開放那個釋放夢想、敢闖敢試的年代。

“那都是時代的標志。”孟曉蘇說。

1977年12月高考恢復，孟曉蘇跟隨著一眾學子考入了北京大學。在這些學子的背后，一個時代也正在拉開著序幕。到了1978年，十一屆三中全會在北京召開，宣布中國進入到改革開放的歷史新時期，一個令人感到澎湃與欣喜的時代呼嘯而來，“團結起來、振興中華”也成為北京大學學生們高喊的口號。到了1982年，孟曉蘇畢業，他被分配到中南海工作，上世紀80年代那幾場激動人心的改革他都親自參與和近距離觀察，包括市場經濟改革、農村承包制改革和股份制改革，以及后來他又親手推動了1998年的住房制度改革，“這些改革使人們看到了力量與希望。”

70年間時空轉化，中國從貧窮、落后躍升成為了僅次于美國的第二大經濟強國，GDP年均增幅為9.5%，“在改革開放初期，沒有人會想到后來會發展得這么快，是70年的奮斗改變了中國的面貌。”孟曉蘇說，如果用一個詞來形容新中國成立70年的變化？那就是“天翻地覆”；如果探討這個變化的深層次根源的話，那就是“倒逼機制”，正是因為有當年安徽農民外出討飯倒逼出了農村承包制改革；正是因為廣東居民逃港倒逼出了對外開放；正是因為計劃體制使經濟發展停緩，倒逼出了市場經濟體制改革；也正是因為單位福利性分配住房到連維修基金都無法支付，倒逼出了住房制度改革。

孟曉蘇也完成了一個從官員到企業家再到學者的身份轉變，一個始終為中國經濟改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“獻言獻策”的思考者。

對于未來的房地產行業發展，孟曉蘇表示改革仍要加快。新中國成立70年、改革開放40年來，中國人民的需求是什么？是包括“更舒適的居住條件”“更優美的環境”；農民要進城，城里的人要出去，我們要想辦法滿足人民群眾對美好生活的追求。

往事一幕幕，精彩一個個，“我們要始終牢記那些為建立新中國努力奮斗的革命先輩與改革開放先鋒們，讓我們傲立于世界民族之林。”孟曉蘇說。

孟曉蘇是一個敢于說真話的人，他系統專業的思想對中國房地產業的發展產生過重要影響。不僅見證、參與了改革開放40年來一系列重大改革開放政策的制定與實施，也曾不斷地推進住房制度改革，給中國的房地產行業帶來了很多新的想法與模式。

他也是一位風趣的人，他說《阿甘正傳》他看過不止10次，他認為那是一個一輩子傻呼呼卻不斷成功的人，一個向前奔跑永不放棄的人生。

一個時代正在拉開序幕

1984年萬里副總理在青島市確定“引黃濟青”方案（萬里身后是秘書孟曉蘇）

“新中國成立的頭30年，日子很緊巴的，再加上發生了大災荒，很多人都吃不飽飯。我們家也是。雖然當時家庭環境不錯，但依然填不飽肚子，父母為了讓孩子們吃飽，將大部分吃的都留給了我們，后來他們因營養不良都得了浮腫病。那個時候整個社會都是坎坷的。”孟曉蘇說。這是他抹不去的記憶。

當時，剛剛初中畢業的孟曉蘇沒有能夠繼續上學，在年青人都涌入到農村、部隊、工廠的大洪流的背景下，他被分配到了北京汽車制造廠工作。

工廠的工作單調而辛苦。在工廠，他什么活都干，車工、銑工、刨工，包括掄大錘，因為掄大錘到現在他的胳膊都是一個長一個短。“我是比較幸運的，在工廠當了10年工人。如果按過去定階級定成份的話，我應該是工人成份。”

1977年12月高考恢復，孟曉蘇如愿地考入了北京大學。考上北大時，工人師傅開著車將他送到了北大校園，“孟曉蘇坐著自己生產的吉普車進入北大”一時成為美談。

“那年我28歲，已觸碰到了年齡線，本以為不能參加高考，沒想到考中了。上了大學才知道我不是    大的，班上還有32歲的，有的人的孩子都已經很大了。我在班上排行老七。”1982年，孟曉蘇從北京大學畢業，到中南海工作，隨后擔任時任中央政治局委員、國務院副總理萬里的秘書。

“當時，推動改革是困難重重的。”孟曉蘇說，但有兩個人是改革開放的積極探索者，一個是萬里，一個是習仲勛，他們都是改革開放的領導人、先鋒和闖將。

他回憶，當時萬里同志到安徽擔任省委第 一書記，發現安徽農村非常貧困，農民吃穿極其匱乏，有的甚至結隊外出討飯。新中國建國那么多年，農村生產與農民生活卻停滯在非常低的水平，這是人民公社舊體制造成的災難。萬里毅然決然地決定支持農民改變生活狀況，支持農民“借地度荒”“責任到人”，實行“大包干”的聯產承包制，一番動作下來，使安徽農村逐漸走出了農村改革的成功道路。

隨后這一改革從安徽推廣到全國。鄧小平同志對此曾有過評價：“中國的改革是從農村開始的，農村改革是從安徽開始的，萬里同志是立下功勞的”。

“1983年，我到萬里同志身邊工作時，正是農村改革從安徽向全國推進的時刻。從1984年以后的文件起草、政策制定我都有參與。那時一個激動人心的時刻，當時都是隨時采集農民群眾的意見，在第二年就形成文件。那時制定方針政策非常快，及時反映人民群眾的要求。”孟曉蘇說。

從1982年開始，中央連續下發五個一號文件，推動農村承包制從安徽走向全國。1982年的一號文件給土地聯產承包責任制“上了戶口”，結束了對包產到戶20年的爭論。這些舉措使農業生產發生了根本性改變，逐漸為農村經濟發展打開了大門，給市場帶來了活力。

一個更令他們意想不到的結果是，上述舉措使農村鄉鎮企業異軍突起。原先被認為是最保守的一個群體成為了改革開放的主力、最為踴躍的人。再加之農民工進城，也推動了城市化的發展與城市建設。

當萬里在安徽進行改革時，習仲勛同志到廣東主政，后來擔任廣東省委第 一書記和省長。他帶領省委提出，要利用廣東的地緣和人脈優勢，率先推行對外開放。鄧小平肯定了這個意見，并之稱為“經濟特區”。隨后設立的深圳、珠海、汕頭與廈門等四個經濟特區，三個在廣東。

“這兩位領導人各在兩年半時間里為改革開放開了個好頭，使改革開放成為不可逆轉的歷史潮流。”孟曉蘇說。

啟動住房制度改革

1993年孟曉蘇總經理在中房公司住宅小區項目奠基儀式上講話

正當社會迷茫之際，1992年1月17日，一列火車從北京開出，向著南方奔馳而去，駛過武昌、深圳、珠海、上海。這是鄧小平視察南方，在這一路的走訪視察中他發表了一系列重要講話，時稱“南巡談話”。“南巡談話”為新時期改革開放指明了方向。

這一年，孟曉蘇主動要求調往中國最早成立的房地產公司——中國房地產開發集團有限公司，成為掌門 人。

實際上，“南巡談話”后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地產投資迅速熱了起來，特區海南一下子冒出2萬多家房地產公司，先醒者都覺得機會來了要投身市場經濟，闖出一番事業，房地產是最 好的端口，但人們對房地產的需求端顯然毫不知悉，大干快上之后無法支撐陡然升起的高樓大廈，泡沫被吹起，高樓爛尾無法避免，直接引發了1993年第 一輪的房地產宏觀調控。當年年底副總理朱镕基主抓宏觀調控，處理資產泡沫，銀行收緊貸款，房地產行業陷入不安與沉寂中。

到了1996年，我國出現了有史以來的第 一次“產能過剩”。那時全國鋼鐵產量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關產業，也都出現了低水平的“過剩”。

“當時是做項目找死、不做項目等死，樓市和經濟都受到了沖擊。”孟曉蘇說。

面對這種狀況，孟曉蘇大膽提議，“住房建設可以成為新的經濟增長點”。孟曉蘇的觀點提出后，原國家建設部、國家體改委、國家計委、國家科委很快予以呼應，并和中房集團共同設立課題組，啟動住房建設成為國民經濟新增長點研究與住房制度改革方案設計。這個房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔任顧問，由孟曉蘇擔任課題組組長，成員中包括梁運斌、印坤華、高材林等專家。

“房改課題組從1996年10月開始工作，到北京、上海、廣東、江蘇等多地進行調研。到1998年3月完成課題報告，歷時一年半。”孟曉蘇說。

在這一基礎上，1998年7月，國務院出臺了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該通知正式開啟了我國城鎮住房制度改革，結束了福利分房制度。提出的各項政策包括提薪降息鼓勵消費、完善住房供應體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業發展等核心內容，將我國住房建設與分配推向商品化與市場化。

從1998年房改到2003年間，通過發展房地產業，并帶動相關產業的發展，使整個國民經濟恢復了活力。到了2003年，鋼鐵產業從供過于求變成了供不應求，產能達到了2億噸。

“那時主管部門提到房地產可不像現在這樣‘火冒三丈’，而是非常小心地呵護著房地產業，到處講房地產業的好話。那是房改以后，主導產業帶動了國家的經濟，帶動了諸多產業后所應得的贊許。”孟曉蘇表示。

但有一件事讓孟曉蘇覺得可惜。“當年的房改方案已經提出了住房雙軌制，即由市場提供商品房，由政府提供保障房。原因是我們認為在經濟發展與社會發展中，不可能沒有低收入者，無論何時何地政府都要重點照顧好這部分人群的居住問題。靠什么照顧呢？主要是靠完善住房保障體系。”

但這一方案后來并沒有有效實施，在眾多專家的眼中，這一方案多年被主管部門忽略幾近12年，這是發展中的失誤。一度主管部門希望將保障房建設任務交由市場解決，期間推出了“9070”等政策，希望房價有所下降。“但這樣設計老百姓就能買得起房嗎？他們以為老百姓4斤龍蝦吃不起，1斤的龍蝦就應該吃得起。他們不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒笨雞蛋。”孟曉蘇引用央視小品“不差錢”中的典故來比喻。

孟曉蘇認為，因缺乏保障房，當低收入無房家庭發出抱怨時，輿論便被引導將矛頭指向開發商，試圖把房地產開發商形象“妖魔化”，其實提供保障房是政府的責任。“我認為房地產企業形象并不差，公道自在人心，不少房地產企業家很受人尊重。這些年人們對于房地產業逐漸有了正確認識，它是國民經濟的支柱產業，是拉動經濟發展的主導產業和先導產業。”

對于主管部門的忽略，孟曉蘇和原建設部副部長楊慎也曾呼吁多年。“2010年李克強帶著遼寧棚戶區改造的經驗進入國務院后，才在全國展開了保障房建設。”孟曉蘇說。

房地產行業仍有美好的未來

目前，中央已經明確提出，要建立房地產市場長效發展機制，保持房地產市場平穩健康發展。

對于這一機制，孟曉蘇比較認可，“我們要把欠的賬補回來。改革開放這么多年了，有很多記憶被人們淡忘了。當年房改的目的就是要把商品化與市場經濟引入到住房建設與分配領域。今天我們要不忘初心。”

他還說，“我們的主管部門能不能重讀一下房改方案的最初設計，我們要走的是雙軌制，由政府提供保障房，由市場提供商品房。現在，這樣的設計也寫入到了國務院的政府工作報告中去，提出以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。如果從這個角度來看，我想調控者應該明白要做什么？是要更多地想辦法解決住房保障問題。”

但孟曉蘇始終看好房地產行業的發展。

他說，住房商品化推動房地產業迅速發展，使它成為新的國民經濟主導產業。具體來看，中國的房地產投資規模從房改前的3580億元，一路增長到2018年的15萬億元，20年間增幅達到40倍；由此拉動國內生產總值從1998年的7.8萬億元增長到2017年的82.7萬億元，20年間增長了10倍。許多相關產業在房地產拉動下增長迅猛，紛紛成為世界第 一。譬如中國鋼鐵產量占世界50%以上，水泥產量占世界產量60%，電解鋁產量占世界65%，平板玻璃產量占世界50%，化纖產量占世界70%，建筑陶瓷產量占世界52%，發電量、煤炭產量、工程機械、港口吞吐量等都是世界第 一。房地產與相關產業對中國經濟的巨大拉動作用不可低估。

房改所帶來的另一個顯著變化是居民住房條件的迅速改善。城鎮居民人均住房建筑面積從房改前的17平方米提高到2018年的39平方米，戶均一套住房。

對于房地產行業的未來，他說，房地產市場發展要注重供給側結構性改革，著力解決人民日益增長的美好生活需要與不平衡不充分發展之間的矛盾。在管理上需要各地精 準施政，更要有改革創新精神。

同時，要提倡“租購并舉”，加快發展住房租賃市場特別是長期租賃，這就需要相關配套政策扶持；要用“共有產權房”降低購房門檻，讓“夾心層居民”早日實現購房夢想，就需要政府減少一些當期地價收入，而把部分地價轉為房屋產權；要加快推進農村集體建設用地改革，其中需要改革的方面更多；要通過建設“美麗鄉村”把城市房地產投資與城市購買力引入農村，讓鄉里農民可以共享改革發展的成果，更要在試點突破與修改法律法規上有所作為。