廣水碧桂園·鳳凰灣

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這次鼓勵租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數(shù)量多，租金高，穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩(wěn)定了。

　　  發(fā)展租賃市場，中央財(cái)政要拿出真金白銀了。16個城市入圍兩部委試點(diǎn)范圍，試點(diǎn)城市長租公寓市場有望迎來政策利好。

　　  根據(jù)財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的通知》和《關(guān)于組織申報(bào)中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的通知》，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于近期組織開展了中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)競爭性評審工作。

　　  按照競爭性評審得分，排名前16位的城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍，名單如下(按行政區(qū)劃序列排列)：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。

　　為何是這些城市？

　　  這一政策有何影響？為何是這些城市入圍？

　　  易居(博客)研究院智庫中 心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，兩部委此次發(fā)布財(cái)政支持租賃市場的16個城市試點(diǎn)名單，充分體現(xiàn)了當(dāng)前發(fā)展租賃市場的導(dǎo)向。通過財(cái)政政策來落實(shí)新發(fā)展模式，體現(xiàn)了財(cái)政政策的杠桿導(dǎo)向，也體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場的政策支持力度。

　　  他說，此次納入試點(diǎn)名單的城市，是通過競爭性評審獲得的，這可能會考慮相關(guān)城市發(fā)展租賃市場的需求、租賃市場的平臺建設(shè)、各地這兩年租賃市場的試點(diǎn)情況等。試點(diǎn)名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對規(guī)模大的城市。從城市等級看，蘇州、西安、沈陽、青島等熱點(diǎn)城市沒有納入試點(diǎn)，此類城市后續(xù)需要快馬加鞭積極發(fā)展租賃市場。

　　  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次鼓勵租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數(shù)量多，租金高，穩(wěn)定了這些區(qū)域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩(wěn)定了。發(fā)展了這些區(qū)域的租賃市場，基本全國租賃市場也就平穩(wěn)了。

　　  “租賃市場的健康是房地產(chǎn)市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩(wěn)定了，買賣市場才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩(wěn)定可以預(yù)期。”張大偉稱。

　　  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于納入租賃試點(diǎn)的城市，租賃市場發(fā)展的財(cái)政資金會更加到位，這有利于租賃市場的發(fā)展，包括租賃平臺的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guān)租賃權(quán)益的保障。財(cái)政支持包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，相關(guān)試點(diǎn)后不排除在此類城市會推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

　　  自從中央提出租購并舉的政策方向之后，住房租賃市場日益受到各界重視。房租雖然波動較小，但熱點(diǎn)城市近年來房租也呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢，逐步增加了租房者的住房開支。

　　  諸葛找房監(jiān)測的20個重點(diǎn)城市上半年住房租金均價(jià)累計(jì)上漲1.67%。其中累計(jì)上漲城市15個，累計(jì)下跌城市5個，上半年租金均價(jià)一線城市上漲較為明顯，半年累計(jì)上漲達(dá)3.41%，重點(diǎn)二線城市半年累計(jì)上漲0.67%。

　　  從近半年全國大中城市租金均價(jià)走勢來看，1、2月份受春節(jié)影響租金均價(jià)小幅下滑，隨后迎來節(jié)后租賃小高峰，成交放量、價(jià)格上浮，反映在各個城市租金均價(jià)方面有先后之別，整體上3、4月份租金漲幅維持高位。5、6月份隨著畢業(yè)季的到來，各城市畢業(yè)生租賃需求陸續(xù)釋放，但由于整體租金均價(jià)已處相對高位，漲幅有所收窄，各城市變化各異。

　　  諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，總體來看，推動租金上漲的因素有季節(jié)性租賃小高峰，歸根仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。近年來熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，人口流入導(dǎo)致租房需求增加。

　　?集體土地助力租賃房源供應(yīng)

　　  近兩年來，中央和地方政府從不同角度為住房租賃市場制定多項(xiàng)政策，鼓勵支持住房租賃市場建設(shè)、細(xì)化管理規(guī)范、嚴(yán)格市場監(jiān)管、同時(shí)提供財(cái)政金融方面的支持并鼓勵多渠道增加供應(yīng)。這些政策涵蓋了供給、需求以及資金保障等多方面。

　　  在供給端，政策強(qiáng)調(diào)增加租賃住房供應(yīng)，提出集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，熱點(diǎn)城市增加租賃住房用地供應(yīng)；在需求端，以鼓勵支持居民租賃為主，將住房租金納入個人所得稅專項(xiàng)附加扣除。在資金端，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展租賃住房、保障房等。

　　  張大偉稱，2018年全國有百城發(fā)布租賃鼓勵政策，2019年繼續(xù)密集發(fā)布政策，累計(jì)超過30次，其中包括公租房、租賃規(guī)范，整頓租賃市場亂象、租金穩(wěn)定，租賃房源供應(yīng)等等，都在政策范疇。

　　  今年年初，集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)工作進(jìn)入新階段。自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)文稱，原則批準(zhǔn)福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

　　  這已經(jīng)是第二批利用集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)城市了。至此，試點(diǎn)城市已經(jīng)擴(kuò)展到18個城市。

　　  為何要推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃房？土地價(jià)格是一大優(yōu)勢。

　　  張大偉表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過低，大部分年收益只有1%~2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投 資回報(bào)率5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。

　　?長租公寓是否迎來利好？

　　  發(fā)展租賃市場，除了增加租賃房源供應(yīng)外，存量房源的整合也有賴于各類市場主體積極參與，一些企業(yè)運(yùn)營的長租公寓就是其中之一。

　　  諸葛找房報(bào)告顯示，通過對典型公寓品牌的分析，人口流入量大、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒆夥啃枨笸⒌囊痪€和強(qiáng)二線城市是長租公寓企業(yè)布局的重點(diǎn)。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企業(yè)布局長租公寓的最熱門城市。典型企業(yè)大多在上海、北京、深圳等城市有布局，廣州、杭州、南京也是企業(yè)熱衷的城市，各大省會城市也均有一定企業(yè)布局。這類城市均是人口吸引力較強(qiáng)或旅游業(yè)較發(fā)達(dá)的，租房需求旺盛。

　　  但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運(yùn)營商的首要問題，自去年杭多家長租公寓出現(xiàn)“爆雷”事件后，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務(wù)。今年以來，長租公寓艱難前行，行業(yè)整合加速。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同運(yùn)營模式都面臨著盈利模式的再優(yōu)化。

　　  諸葛找房報(bào)告稱，長租公寓企業(yè)應(yīng)避免盲目擴(kuò)張，堅(jiān)決抵制不法企業(yè)“激進(jìn)擴(kuò)張、違法牟利”等行為。我國長租公寓行業(yè)還處于發(fā)展初期階段，政策和市場環(huán)境不確定性較大，增強(qiáng)企業(yè)自生抵御風(fēng)險(xiǎn)能力尤為重要。

　　  嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，上述兩部委出臺的租賃試點(diǎn)財(cái)政支持政策會引導(dǎo)后續(xù)相關(guān)開發(fā)商和投資者更關(guān)注此類城市，同時(shí)也有利于各類社會資本加快進(jìn)入此類市場。