當前堅定看漲的樓市預期似有松動。隨著天氣漸涼，樓市“暑熱”出現了“一夜入秋”跡象，部分城市房價回調，開發(fā)企業(yè)加快資金回籠，投機炒作現象有所消退，我國房地產市場邁出了回歸居住屬性的堅實一步。這固然是地方政府房地產政策調控升級的效應，但毋庸置疑房價持續(xù)快速上漲環(huán)境已經時過境遷。當然樓市理性回歸的道路可能依然曲折多變，而“房住不炒”仍是保障我國房地產市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的好注腳。

當前我國樓市呈現出“冰火兩重天”的急劇變化。今年前八個月，樓市持續(xù)高溫難退，房價上漲壓力較大。據國家統計局發(fā)布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2018年8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點，呈現普漲態(tài)勢。出乎意料的是，進入9月后，樓市卻急劇降溫。據易居研究院監(jiān)測的40個典型城市的數據顯示，9月上半月新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長1%，同時樓盤促銷頻繁，期待中的樓市“金九”成色不足，房地產開發(fā)企業(yè)從此前“捂盤”到加快“促銷”，行為反差巨大，甚至個別企業(yè)還有“活下去”的憂慮。種種跡象表明，這種樓市預期的急劇變化，實際上反映出長期以來房地產市場潛在的、深層次的憂慮。

在過去相當長時間內，我國房價在市場矛盾中屢創(chuàng)新高。即便房價與經濟金融現實基礎一再背離，市場總是很快找到房價向上突破的理由，比如人口紅利、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化、供求關系等等，卻總是有意無意忽略了終端住房需求的購買力，尤其是中低收入人群的購買力。可以說，當前我國樓市預期“入秋”并非偶然，實際上是家庭杠桿快速上升和存款增長乏力長期持續(xù)綜合作用的結果。

一是家庭杠桿快速上升將制約現實住房購買力。經過2016年以來的居民住房快速加杠桿，當前我國實際住戶部門杠桿率已經處于較高位置，住房不動產占據了家庭財富比重，繼續(xù)加杠桿空間已明顯壓縮。當前我國居民家庭財富住房極化的配置結構，特別是過去一年多以來，二線、三線、四線城市住宅庫存快速消耗，一線城市住房交易鏈條拉長，導致現實住房需求增長空間受到明顯反制。

二是存款增長乏力將制約未來潛在住房消費。截至2018年8月末，全國人民幣各項存款同比增長8.3%，是近40年來低位，反映出終端購買力的衰減，這與一路走高的房價以及居高不下的總購房款形成了較大背離。在房地產市場需求結構中樞向中等以下收入人群轉移時，存款增長放緩將明顯壓制未來市場整體溫度。

樓市預期“入秋”也是當前我國現實經濟金融壓力增強的內在要求。過去我國房價過快上漲所引致的財富效應，已經消耗殆盡，而對消費的擠出效應卻在增強。在當前我國經濟轉型升級和外部沖擊疊加的環(huán)境下，資金和購買力過度向房地產市場聚集，導致社會消費需求擴張動力不足。同時，全球寬松貨幣環(huán)境退潮，社會負債端剛性約束漸強，而資產端調整緩慢滯后，部分社會商業(yè)交易鏈條的再融資難度上升，導致全社會資金面整體趨緊，勢必引發(fā)資產配置結構再平衡進程。

值得注意的是，當前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經受到終端需求剛性約束。2008年應對國際金融危機以來，住房需求的持續(xù)釋放和社會公眾購買力的轉移，已明顯限制當前樓市穩(wěn)增長空間。同時，我國經濟增長動力將更多依靠創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新驅動，依靠提高全要素生產率，這與樓市推動經濟增長的內在機理存在本質差異。這些情況表明，房價繼續(xù)上漲的脆弱性已開始顯現。當然，樓市預期的松動能否最終轉化為促進樓市回歸居住屬性的動力，還需要進一步觀察。但不管怎樣，堅持“房住不炒”，是實現房地產市場長效機制的途徑。