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相信我們許多朋友常會問道這樣一個問題，現在我們省吃儉用，辛辛苦苦購買一套房子，基本用光了多個錢包，甚至搭上未來一二十年相當部分的收入支出，未來我們的房產到底值多少錢呢？比如說到2030年，由于每個城市房產價值不一，本文權且以100萬的房產為切入點，我們一起來看看：2030年，現在一套市值100萬的房產到那時值多少錢？

弄清這個問題前，我們要大概判斷出未來房價的大致方向，換句話說，那就是房價到底是漲還是跌？而回答這個問題前，那就要分析出影響房價的主要因素有哪些變化？從過往我國房地產發展的軌跡來看，影響房價的主要因素有3大方面：

第 一大方面，貨幣增長速度

假如全社會所有的商品總值是100萬億，國家正好發行的貨幣總額也是100萬億，這個時候一件商品的價值是10元錢，但如果國家發行的貨幣是200萬億，那么這件商品的價格就變成20元錢了，這就是我們講的“錢不值錢”了，商品本身沒發生價值增長，只是產生通貨膨脹罷了。房子本身就是一件商品，只不過是很大件的商品，也同樣適用這個道理，房價漲跌一定會受到貨幣增發速度影響。

第二大方面，土地價格增長速度

一般說來，土地價格成本占商品房售價的60-70%，其他成本包括建安、人工、管理費用等只占到房價的1/3，所以說，房價上漲是因為人員工資上漲、原材料價格上漲等因素的說法是站不住腳的。土地價格的上漲速度決定了房價上漲速度這是毋容置疑的，當然，有人可能會拿個別“高價地”被套后低于成本價銷售來說事，這僅是個別現象，不代表行業趨勢。

那么，土地價格又受什么影響呢？除了開發商本身的需求外，最主要的原因就是地方“土地財政”替代率問題。2018年全國土地出讓收入6.5萬億，比2017年上漲了四分之一，這已經是多年連續上漲，除去一線大城市土地依賴程度逐年下降外，大多數城市土地收入占地方財政收入不降反增。城市要提檔升級，沒有財政來源可不行，除去土地收入外，其他方面的稅收可不是一朝一夕，也不容易見成效。

第三大方面，人口增減因素
房子最終是用來住的，房價的漲跌一定跟人口增減有關聯。根據聯合國預測，到2030年中國城市化率將達到70%，對應城鎮人口為10.2億，相比2018年，城市人口增加約2億。根據當前趨勢來看，大約有一半，即1億人口來自農村，這是城市新增人口，其他為自然增長和區劃調整變動。

根據恒大研究院的報告數據顯示，到2030年新增的城市人口的80%將分布在19個城市群，也就是說1.6億人口分布在國家規劃的這19個城市群。其中約60%即1.2億人將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中下游、成渝、中原、山東半島七大城市群內。這與我們日常理解的人口增減會有差別，我們一般認為人口出生率下降，人口會凈減少，那僅是指的人口總量，但涉及住房需求問題，我們把人口歸結為城市人口增減問題。從這個角度看，到2030年，城市人口還會有比較可觀的增量，這也是支撐樓市的基礎。

2030年，現在一套市值100萬的房產到那時值多少錢？
關于這個問題，同樣需要結合上面三個因素來回答，誰也回答不上來彼時房產價值的準確數據，我們權且結合現在的經驗和趨勢來預測。未來10年主要也是從三個方面來判斷：

一是貨幣增速。在過去十年，從2008年M2增速為17.82%開始，一直到2016年M2增速為11.30%，始終保持在兩位數，直到2017年和2018年下降到兩位數以下，貨幣增速分別為8.07%和8.10%，從這個趨勢來看，貨幣增速M2一直處于下降通道，據此測算，到2030年時，貨幣增速大概在4.5%上下，也就是我們所對應的通貨膨脹率。

二是土地財政替代率。根據任澤平推算，未來房產稅上限可達7.2萬億，占地方財政47.7%，這是一個什么數字呢？2017年土地收入占地方財政比例為24%。當然，這是極值。按照國外經驗和國內實際，我們先期征收房產稅稅率應該是相對較低，按照現在媒體預測最多的一個稅率是1%，若我們未來一半房產被征稅，大概有200萬億市值房產，房產稅也只有2萬億，僅占到2017年土地收入6.5萬億的30%，這顯然不能全部替代土地財政，還有2/3的收入來源于土地收入。

關于第三個方面“人口增減”，在前面“第三大方面”已有論述，總體上講，在19個城市群人口還會繼續增加，而重點人口增量集中在7大城市群。

從以上三個方面來看，我們也無法推導出一個城市的房價具體漲幅。但我們可以明確兩個方面，一是未來房價肯定還會漲，特別是這19個城市群的房子；二是房價漲幅會降低，以前3年翻一番，未來可能要5年時間，到2030，可能只有1.5倍漲幅。如果非要拿現在100萬房產來預測，到2030年差不多可能相當于彼時250萬左右的價值。

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